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Requisitos y como funcionan los alquileres en Francia

el Mar Mar 26, 2013 12:22 am
Dejo artículo que resume bastante bien el funcionamiento y los requisitos necesarios para vivir de alquiler en Francia. El artículo tiene algunos errores de redacción pero cumple su función:

Requisitos de los contratos de alquiler en Francia

Una vez que hayas realizado la opción acerca del apartamento que quieres arrendar, llega el momento de negociar y firmar el contrato de arrendamiento y acerca de ello es importante que tengas presente algunos puntos importantes. Si bien la mayoría de los propietario utilizan los contratos llamados estándar o machote (contract, bail), puede que también lo haya redactado el mismo dueño de la propiedad y es especialmente en estos casos en los que debes asegurarte de leer todo detenidamente para no incurrir en errores, para ello incluso puedes comprar un contrato estándar que te sirva de guía acerca de su contenido.

El contrato de arrendamiento debe suscribirse por ambas partes, es decir, el propietario y el inquilino y corresponde que cada quien conserve una copia. Generalmente los contratos deben contener la fecha de inicio y la duración del contrato, el tipo de uso que se dará a la vivienda (privado, profesional o mixto), el importe de la renta, la forma de pago y las revisiones. También debe hacer referencia acerca de que impuestos deberás abonar al propietario y otros gastos adicionales, el depósito y la fecha de finalización del contrato.

Período de alquiler

Generalmente este tipo de contratos se celebran por 3 años y son renovados automáticamente si el propietario no optara por no renovarlos y con un preaviso de 6 meses (variable según cada contrato). Durante el tiempo de vigencia de tu contrato, el propietario no podrá desalojarte aún cuando tenga intenciones de vender la propiedad. El mínimo legal para los contratos de arrendamiento es de 1 año y ten en cuenta que si el contrato es menor a 3 años, lo más seguro es que el propietario no tenga intenciones de renovártelo.

El contrato debe contener el tiempo de preaviso, que oscila generalmente entre 3 y 6 meses y de este modo podrás dejar el apartamento una vez cumplimentado el trámite. Para hacerlo deberás remitir una carta con acuse de recibo (lettre recommandée avec accusé de réception), conservando la copia.

Aún cuando puedas dejarlo antes el tiempo del aviso, igualmente deberás pagar el período completo. Si tienes suerte y el propietario no es demasiado quisquilloso podrías hallar a otra persona que quiera arrendar tu piso cuando lo dejes y evitarte el pago por no haber avisado luego de que te hayas ido.

Depósito

El depósito tiene funciones de garantía (caution, dépôt de garantie) y habitualmente equivale a 2 meses de renta. El depósito te será restituído al desalojar el apartamento y de allí serán descontados los daños que eventualmente hubiera sufrido la propiedad. No obstante lo dicho, el propietario cuenta con un plazo legal de dos meses – posteriores a la entrega de las llaves- para devolverte el depósito. Al momento de realizar los descuentos del depósito es importante que sepas algunas cosas para evitar caer en manos de propietarios inescrupulosos:

No puede considerarse daño, al deterioro del apartamento por el uso normal que hagas de el, asi por ejemplo, tapices, pintura, alfombra, etc. Sin embargo debes tratar de mantenerlo durante tu estadía en el lugar ya que eso si es parte de tu responsabilidad, además de entregar el piso perfectamente limpio.
Es muy importante que recuerdes que de todos los gastos deducidos del depósito, el propietario deberá exhibirte las facturas correspondientes.
Para el eventual caso de que surjan inconvenientes y estés en desacuerdo con alguno de los descuentos, puedes recurrir en queja ante la Prefectura de local de policía o el DDE (Direction départementale de l’équipement), una compañía que se dedica a este tipo de cuestiones. El trámite puede llegar a ser un largo proceso.
Podrás además negociar acerca del tiempo de devolución del depósito y de ser posible abonar la renta de los últimos meses a cuenta del depósito, dejando siempre constancia de cualquier tipo de acuerdo adicional, por escrito.

Avales o garantías

Lo habitual es que los propietarios soliciten un aval adicional al momento de arrendar un apartamento, sobretodo si tus ingresos no superan los 3 veces el coste de la renta o si tu empleo no es a tiempo completo. Los estudiantes solo requieren una carta de sus padres.

Otro tipo de garantía aceptada la pueden ofrecer algún amigo o alguna entidad bancaria que se comprometan al pago de lo adeudado por el tiempo que reste del contrato.

Inventario inicial y final

Este documento es muy importante en Francia, el inventario (état des lieux) debes realizarlo junto al propietario cuando te mudes a fin de dejar constancia del contenido y las condiciones. Este documento cuenta con una segunda parte que deberás completar al momento de abandonar el piso. Recuerda que deben realizarse dos copias, las que una vez firmadas por ambas partes, quedan una para cada uno (inquilino y propietario). El inventario puede además ser realizado por un hussier, y el pago del mismo se divide entre ambos.

Ten en cuenta cualquier daño, desperfecto o problema puede recaer sobre ti si no dejas constancia de ellos en el inventario o no los comunicas al propietario, y éste podrá quedarse con parte del depósito que realizaste. Si luego de La mudanza encuentras algún desperfecto o problema, tienes un plazo de 1 mes para comunicarlos al propietario (por carta) e incluirlos en el inventario inicial. Si se tratara de la calefacción, tienes tiempo hasta el primer uso.

Generalmente los apartamentos no se arriendan amoblados, pero de ser así, también debes dejar constancia del inventario de ellos y la condición en que se encuentran. Recuerda que la expresión “nouveau” quiere decir nuevo y que si alguno de los artículos del apartamento está descripto así, debe estar en esas condiciones, de lo contrario insiste que se deje constancia en otros términos.

Cada cosa que esté en el apartamento debe funcionar correctamente y de todo debe dejarse constancia por escrito, ya que a las palabras se las lleva el viento. Otro tema importante es determinar de entrada quien se hará cargo de los gastos de mantenimiento (calentadores, boilers, etc), aunque muchas veces los propietarios ya incluyen en la renta las cuotas de los contratos de mantenimiento que toman los propietarios. Recuerda demás, que cualquier reforma que quieras realizar en el piso, debes previamente consultar con el dueño, ya que si lo realizas sin la correspondiente autorización, podría obligarte a que los dejes como estaba originalmente o descontártelo del depósito.

Instalaciones y servicios

Las cuotas comunitarios corresponden a los gastos de portería, la limpieza de áreas comunes, elevadores, recolección de residuos etc. Tantos estas como los demás gastos generales pueden o no estar incluidos en el alquiler, por lo tanto es aconsejable que averigües que gastos deberás abonar de manera individual. Los gastos generalmente se abonan una vez al mes y equivale al coste del año anterior más un adicional por el incremento esperado. Anualmente se realiza un reajuste de los gastos, generalmente entre los meses de diciembre y enero, al coste real del período pasado.

Alquiler

El alquiler o renta (loyer) se debe abonar mensualmente, los primeros días (por adelantado). Por ley, en Francia los alquileres pueden ser incrementados solamente una vez al año y el tema de las revisiones del contrato deben constar en el mismo. Para los incrementos se realiza el cálculo teniendo en cuenta los índices el costo de la construcción (Indice du coût de la construction), que publica anualmente el gobierno francés ( www.insee.fr ).
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