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El alquiler se desvincula del IPC Empty El alquiler se desvincula del IPC

el Lun Nov 18, 2013 11:56 am
 El alquiler se desvincula del IPC
 
El estallido de la burbuja inmobiliaria también ha tenido un efecto directo en las rentas de arrendamiento, que se han abaratado hasta un 30% durante la crisis económica. Y mientras, inquilinos y propietarios renegocian contratos a la baja: el IPC ya no es representativo de la evolución del precio de los alquileres, que está muy por debajo del coste de la vida.
 
La vivienda se deprecia sin parar. Durante la crisis las viviendas en propiedad se han abaratado hasta un 40%, y el alquiler también acentúa su caída, sobre todo en los dos últimos años. El IPC es cada vez menos representativo para actualizar los contratos de arrendamiento y cada vez más inquilinos y propietarios renegocian a la baja.
 
Uno de los efectos más notorios de la crisis económica ha sido el abaratamiento de los pisos:o entre un 30 y un 40%, dependiendo del indicador de compraventa analizado desde el pico alcista precrisis. Pero el ‘stock’ de viviendas vacías también ha provocado una caída generalizada de los precios del alquiler y las rentas ya no van parejas a la evolución de los precios al consumo.
 
Cada vez más partidarios...y también más pisos
 
Según el informe de Fotocasa Los españoles y su relación con la vivienda, aunque España sigue siendo un país de propietarios, los partidarios del alquiler se han triplicado con la crisis. El porcentaje de inquilinos ha crecido cuatro puntos porcentuales en los dos últimos años (el 19% de la población vive en alquiler, un 4% más que en 2011), y ya casi la mitad de españoles (un 44,7%), creen que con los precios actuales de la vivienda compensa más alquilar que comprar. Además, los españoles empiezan a desechar la idea preconcebida de que 'alquilar es tirar el dinero'. Según este estudio, el 76% creen que se está consolidando como una firme opción, sobre todo para los menores de 30 años.

Pese al aumento de inquilinos, el exceso de viviendas vacías que no encuentran comprador y que se han añadido al mercado de alquiler también ha tirado a la baja los precios, lo que rebaja las expectativas de los propietarios. Según los últimos datos de octubre facilitados por Fotocasa y la escuela de negocios IESE, la vivienda en alquiler ha caído un 5,4% dese 2012 y un 5,7% en lo que va de año y se acumula una caída del 31,2% desde el precio máximo alcanzado en 2007.
 
Por si fuera poco, la Asociación para el Fomento del Alquiler y acceso a la Vivienda (Arrenta), prevé que en los próximos dos años se incorporen al mercado de alquiler más de 500.000 viviendas ahora vacías. El precio del arrendamiento cae en toda España El último informe sobre la Evolución del precio de la vivienda en alquilerpublicado por Idealista.com en septiembre señala que la caída del precio del metro cuadrado ha sido generalizada en casi todo el territorio nacional ya por tercer año consecutivo, y los principales mercados españoles cierran el tercer cuarto del año con bajadas generalizadas en el precio de sus inmuebles en régimen de arrendamiento.
 
Por su parte, los datos del estudio La Vivienda en Alquiler en el Tercer Trimestre de 2013, realizado por Fotocasa y el IESE, el precio cayó un 1,8% en este periodo, el noveno descenso trimestral consecutivo y la más acusada desde hace 24 meses. En el último año se ha acentuado la caída hasta los 6,96 euros por metro cuadrado. Enalquiler.com afirma que el precio medio de una renta de arendamiento en septiembre fue de 659 euros mensuales, un 5,0% menor que hace un año. Los datos de las webs inmobiliarias son indicativos de que el alquiler baja a cada vez más velocidad. Sin embargo, cuando se actualiza una renta de alquiler con el IPC general, tal como se exige en la práctica totalidad de los contratos de arrendamiento, el alquiler habría subido.

Mientras, la inflación va por otro lado
 
Una renta de alquiler fijada en 700 euros al mes en octubre de 2007 se habría encarecido hasta los 784 en octubre de 2013, lo que supone una tasa de variación del precio del 12,1% en los últimos cinco años. El aumento se reduce al al 3,4% desde octubre de 2011 y sólo en el último año sería negativa, dado el retroceso del 0,1% del IPC interanual de octubre. Es decir, sólo ahora empezaría a congelarse o disminuir el recibo mensual del alquiler.
 
Mientras la renta habría subido hasta ahora teniendo en cuenta el IPC, los pisos en alquiler que salen al mercado no han dejado de abaratarse. Según los datos al respecto publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de los alquileres profundizó su caída en octubre con un descenso del 0,5%. Con la caída de dos décimas de octubre se encadenan siete meses consecutivos de caídas y el indicador de precios de los alquileres se mantiene todavía alrededor de medio punto por debajo del IPC general. Los datos de la webs inmobiliarias también revelan que el precio del alquiler ha descendido por debajo del coste oficial de la vida, tanto en los nuevos contratos como en los ya firmados. Los inquilinos renegocian los contratos en vigor a la baja y ofrecen mucho menos para los pisos que salen al mercado: al menor poder adquisitivo de la población se une una oferta de arrendamiento cada vez mayor y de mejor calidad.
 
Cambia el marco de actuación
 
Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.es, constata que "efectivamente, la evolución del IPC tiene cada vez menos influencia en la evolución del precio de los alquileres. Pese a las subidas a las que nos tiene acostumbrados este índice –salvo el dato de octubre-, cuatro de cada 10 contratos no subió en su última renovación frente a tres de cada 10 que sí lo hicieron".

Esta experta señala que "aunque la mayoría de los contratos están indexados al IPC, los arrendadores prefieren mantener el precio o incluso bajarlo si eso les permite mantener al inquilino. Saben que si suben el precio del alquiler va a ser más difícil encontrar un inquilino, así que prefieren ganar un poco menos y tener la seguridad de mantener el piso alquilado, sobre todo en el caso de tener un buen inquilino que no da problemas y paga religiosamente.
 
Éstos, por su parte, cada vez son más conscientes de esta situación e intentan renegociar el precio de su renta mensual a la baja". Para Toribio, "el precio del alquiler seguirá con su tendencia a caer, haga lo que haga el IPC, porque aunque cada vez es más gente la que opta por alquilar ante su imposibilidad de comprar, los precios tienen que ajustarse al poder adquisitivo de los españoles, que ha caído mucho como consecuencia de la crisis.
 
Y los buenos inquilinos renegocian los precios a la baja". Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, matiza que con la nueva legislación del alquiler, el IPC se desvincula como indicador de actualización en los contratos de arrendamiento, "aunque seguirá, ya que da más seguridad tanto a inquilinos como propietarios mientras el contrato está vigente", apostilla.
 
Se tiene en cuenta, pero ya no condiciona
 
"Es un indicador que no va a desaparecer ya que asegura que el precio se mantenga a lo largo del tiempo con un precio similar al negociado en el momento de la firma y evita la incomodidad de tener que estar pactando el precio de nuevo cuando concluyen las sucesivas anualidades del contrato", explica.
 
Encinar cree que seguramente se acabe instaurando una fórmula mixta con la nueva ley: "ajustes al IPC con un tope máximo, por ejemplo, del 1%". Pero lo que figura en el momento del contrato es algo distinto a la negociación privada. Es cierto que ahora los inquilinos presionan a la baja y en los últimos años se están renegociando contratos por debajo de la evolución de la evolución del IPC, ya que el marco de actuación ahora es diferente. "El alquiler está bajando, pero no en los mismos niveles de la compraventa, y se ajusta sobre todo en alquileres ya cerrados», explica Encinar.

"Los arrendamientos nuevos también están bajando, aunque no al mismo ritmo de los precios compraventa. Hay una dualidad entre los precios que se acuerdan en los contratos nuevos y la fluctuación que se da en la negociación privada entre las partes de un contrato de arrendamiento; digamos que los datos públicos se han 'mesetizado', es decir, que se han congelado".
 
El Gobierno cambia las reglas del juego
 
De hecho, la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que sustituyó en junio a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que "propietario e inquilino podrán pactar la actualización de la renta en función de índices distintos del IPC. Si no existe este pacto, la renta podrá actualizarse sólo en función de las variaciones del IPC, mientras que con la LAU sólo podía actualizarse la renta en función de las variaciones".
 
Es más, el Gobierno pretende fomentar el uso de un nuevo índice de referencia de precios mediante la Ley de desindexación, con la que pretende desligar a partir de 2014 el precio de los servicios públicos de la tendencia al alza del IPC, pero también quiere que lo acabe aplicando el sector privado para estimular el consumo. Esto, según prevé el Gobierno, "tendrá especial repercusión en los contratos de arrendamiento, puesto que tienden a actualizar sus precios en función de la inflación".

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