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Alquileres de corta estancia

el Jue Feb 13, 2014 4:17 am
Para el propietario miedoso: alquileres de corta estancia

Quiere alquilar, sacar rendimiento a su vivienda, pero no está dispuesto a perder el control de ella durante varios años?, ¿quiere comprobar su estado de cuando en cuando, garantizar su mantenimiento, que no se deteriore con el tiempo?, ¿cree que el alquiler convencional da muy poca rentabilidad, sobre todo teniendo en cuenta los riesgos que se asumen?, ¿quiere, además, reducir los riesgos, la posibilidad de impago?... Entonces lo suyo es el alquiler de corta estancia. De hecho, todos esos son los motivos por los que, de acuerdo con Alfonso Chao, de Madridapart.com, está aflorando tanta oferta de este tipo. Aunque este aumento de la oferta tiene su inconveniente, claro: la rentabilidad se ha reducido en los últimos ocho años. La competencia es muy grande. Sólo hay que hacer una sencilla búsqueda en Internet para comprobarlo.

Hay distintas modalidades y van más allá del tradicional alquiler de vacaciones en la costa. Por ejemplo, Madridapart.com es una empresa familiar que explota sus diez inmuebles ubicados sobre todo en el céntrico barrio madrileño de Las Letras, al lado del Museo del Prado, por medio del alquiler de corta estancia. Los alquilan por periodos que van de uno a tres meses, sobre todo a desplazados por estudios, investigaciones o motivos de trabajo. Su público objetivo suelen ser personas solas que se desplazan a la capital y, por eso, sus inmuebles son fundamentalmente estudios o pequeños apartamentos de un dormitorio. ¿Por qué precios se alquilan? Comenta que, dependiendo del tipo y la ubicación, entre 1.000 y 1.600 euros al mes, gastos incluidos. «Es cierto que es más caro que un alquiler normal: estos inmuebles, con un contrato de alquiler convencional costarían entre 600 y 1.000 euros mensuales, pero también es cierto que no los tenemos todo el año alquilados», afirma. De todas maneras, el nivel de ocupación no está nada mal: de los doce meses del año, los tienen ocupados una media de entre nueve y diez.
 
Pero tampoco hay que cerrar el espectro a apartamentos pequeños. Según only-apartments, la demanda está fundamentalmente compuesta por parejas y familias. Y, además, aunque pudiera pensarse que los demandantes son sobre todo jóvenes, se ha observado un crecimiento de los clientes mayores de 50 años. Pero la oferta también ha aumentado exponencialmente.

En Barcelona, Easy Rentals, según comenta Yair Velasco, es un intermediario: no alquila pisos propios, sino que actúa como una agencia convencional: busca pisos para alquilar para estancias cortas e inquilinos que busquen alojamientos más baratos que un hotel. Los precios oscilan, según comenta, entre los 20 y los 50 euros por persona y noche, dependiendo de que estemos en temporada baja o temporada alta y las características de la vivienda. Pero, en realidad, hay oferta para todos los bolsillos, como comentan desde only-apartments: «Podemos encontrar apartamentos en Barcelona desde los 30 euros por noche hasta una villa en el barrio alto por 360 euros la noche».

Lo que Easy Rentals suele proponer a los propietarios de las viviendas es que las alquilen por días en temporada alta de turismo y por temporadas en temporada baja. Con esta fórmula, según sus cálculos, se puede conseguir una rentabilidad un 50 por ciento superior a la que se obtiene con un alquiler convencional.

1.500 euros al mes, 100 euros al día

Velasco nos comenta el caso de una vivienda situada en la Plaza Real de Barcelona, que se alquila por 1.500 euros al mes durante la temporada baja y, en temporada alta, por días, por 100 euros. Es un piso para cinco personas que, para alquilarse, debe ocuparse con tres personas como mínimo. A éstas, les costaría 70 euros diarios. De todas maneras, comenta que incluso combinando ambas opciones es muy difícil conseguir una ocupación del cien por cien. Pero sí es posible conseguir que alcance el 80 por ciento.

Easy Rentals, como decíamos, es un intermediario. Ofrece dos tipos de servicios a los propietarios de viviendas. Por un lado, se encuentran los básicos de una agencia: intermediación, por lo que cobran únicamente al inquilino, con el que negocian una renta superior a la pactada con el dueño del piso. Por otro lado, se encuentra el «todo incluido», que suma a la pura y dura intermediación el cuidado del piso y atención 24 horas. En ese caso, se llevan el 20 por ciento de la reserva.
En Barcelona, los lugares con más demanda, según Velasco, son los alrededores de Las Rambas, el Barrio Gótico, el Raval y el Ensanche.

Todo apartamento de este tipo tiene que darse de alta y cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas.

Alquiler de playa

Con un sesgo más vacacional nos encontramos a Rentalia. Según comenta Almudena Ucha, su directora, los demandantes de este alojamiento vacacional se inclinan por el apartamento principalmente por el precio, porque pueden ahorrarse hasta un 50 por ciento. Para este verano, de momento, los destinos con mayor nivel de demanda son Mallorca, Girona, Lanzarote y Alicante. En el norte, destaca Guipúzcoa y entre los lugares de vacaciones de interior, Navarra será el que mayor nivel de ocupación tendrá este verano. El precio medio de las casas de vacaciones españolas para este verano es de 27 euros por persona y noche, según Ucha. Además, nos propone un ejercicio práctico: calculando una ocupación media de cinco personas, un propietario que alquile doce semanas de verano obtendrá 11.340 euros de ingresos aproximadamente, sin contar otros periodos como Semana Santa o Navidad. Para alcanzar esa misma cifra en alquiler residencial, la vivienda tendría que costar 945 euros mensuales.
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