Algunas cosas básicas que debes saber sobre el alquiler

Cómo extinguir el contrato de alquiler de una vivienda

El contrato se puede extinguir por incumplimiento de obligaciones a instancia del arrendador o del arrendatario.

A. El arrendador puede extinguir el contrato por:

• Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato.
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.
• Subarriendo o cesión no consentidos.
• Realización intencionada de daños o de obras no consentidas.
• Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Destinar la vivienda a otros usos o permanecer deshabitada.

B. El arrendatario puede extinguir el contrato por:

• No realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• Realización por el arrendador de perturbaciones en la utilización de la vivienda.

Derecho de Subrogación

A la muerte del arrendatario pueden subrogarse en el contrato, sin modificación de su duración:

• El cónyuge que conviviera con él al tiempo del fallecimiento.

• La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, durante los dos años anteriores al fallecimiento, salvo descendencia común, bastando entonces la convivencia.

• Los descendientes que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte, o sujetos a patria potestad o tutela del fallecido.

• Los ascendientes que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.

• Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65%, que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.

Derecho de Adquisición Preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tiene el derecho de adquisición preferente sobre la misma, y para ello puede ejercer los siguientes derechos:

• Derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

• Derecho de retracto, cuando no se hubiese hecho la notificación prevista en el apartado anterior, o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resulte inferior el precio efectivo de la compraventa o sus condiciones esenciales fueran menos gravosas para el comprador. El retracto es el derecho de subrogarse, esto es, ponerse en las mismas condiciones que el comprador en el contrato de venta pactado.

¿Quién se hace cargo de las obras de una vivienda de alquiler?

Obras a cargo del arrendador:
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, con las siguientes excepciones:

• que el deterioro sea imputable al arrendatario.
• que los daños impliquen la destrucción de la vivienda arrendada por causa no imputable al arrendador.

El arrendatario debe soportar la realización por el arrendador de obras de conservación o mejora, que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque se vea privado de una parte de la vivienda.

Si a consecuencia de las obras la finca resulta inhabitable, el arrendatario puede optar entre suspender el contrato o proceder a su extinción, sin indemnización alguna.

Obras a cargo del arrendatario:
Son por cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

El arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la finca arrendada o de sus accesorios o que provoquen la disminución de su estabilidad o seguridad.

Puede, no obstante, efectuar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido o a la de su cónyuge, familiares que con él convivan, previa notificación por escrito al arrendador. En este caso, finalizado el arrendamiento y si así lo exigiera el propietario de la vivienda, el inquilino está obligado a reponer la vivienda al estado anterior.