Una reforma del alquiler a espaldas del inquilino

Una reforma del alquiler a espaldas del inquilino

El Consejo de Ministros aprobó el pasado 24 de agosto el Proyecto Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. En ese texto, así como en la memoria de impacto normativo que lo acompaña, el Gobierno expone su diagnóstico del estado del mercado de alquiler y muestra sin disimulo sus principales objetivos en materia de vivienda a corto, medio y largo plazo. A continuación expondremos las razones por las que tanto el diagnóstico como los objetivos muestran un total desinterés por la situación de los inquilinos y una preocupación manifiesta por resolver los principales problemas de los propietarios. Por último, expondremos brevemente cómo afectan las nuevas medidas a los inquilinos.

Por lo que se refiere al diagnóstico, es de celebrar que el Gobierno admita la existencia de un “elevado exceso de propiedad vacía y sin uso”, unas “rentas muy elevadas”, el “menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europa” y la falta de “profesionalización del sector”. Son afirmaciones que por sí solas justificarían la necesidad de emprender una auténtica política de vivienda en todo el Estado. Curiosamente, el Gobierno no hace ninguna referencia a la situación del alquiler social, ocultando así que el desajuste en el parque de viviendas en alquiler no se produce tanto por el sector del alquiler privado como por el del alquiler social (apenas un 1% del parque total de viviendas, frente al 15% de media en los Estados miembros de la UE-15). De esta forma se evidencia una vez más que el Gobierno no se plantea el problema de la vivienda desde una perspectiva social, sino mercantilista.

En cuanto a los objetivos de la norma, no hay duda de que el Gobierno tiene una clara intención a corto plazo: movilizar hacia el mercado del alquiler toda la vivienda vacía acumulada durante los últimos años por las entidades financieras. Ésa es la principal conclusión que se puede inferir del fomento de la libertad de pacto, el desequilibrio a favor del propietario, las numerosas ventajas fiscales al arrendador y, sobre todo, el trato privilegiado a las sociedades que se constituyan para la gestión de viviendas en alquiler (SOCIMI). Además, a medio y largo plazo, esta nueva “precarización” del alquiler servirá para trasladar el mensaje de que vivir de alquiler es simplemente una opción residual, sólo apta para estudiantes o residentes temporales en una ciudad, pero en ningún caso comparable con la “seguridad” y el “estatus” que ofrecen la vivienda en propiedad. Con pocas palabras, será una nueva vuelta de tuerca para consolidar el apego de los españoles a la propiedad.

En relación con las medidas concretas para los inquilinos, es evidente que la tradicional desproporción a favor del propietario se intensificará hasta convertir la relación contractual en una relación casi jerárquica y de dependencia. Al conceder un carácter preferente a la libertad de pacto, el Gobierno se lava las manos ante el evidente desequilibrio de fuerzas y no reconoce que un contrato de alquiler en el fondo no es más que una adhesión de la parte débil (el inquilino) a unas condiciones previamente redactadas por la parte más poderosa (el propietario). Valga un ejemplo: si las partes pueden renegociar la actualización de la renta cada año, ¿qué “libertad de pacto” tiene el inquilino cuando una derrota en la negociación le supondría quedarse en la calle, asumir los gastos de una mudanza, abonar nuevas fianzas, etcétera?

La justificación de este trato de favor a los propietarios (a veces incluso discriminatorio) se ampara en una generalización que no responde a la realidad: la supuesta conflictividad que generan los inquilinos. En este sentido, debe recordarse que las pocas estadísticas que existen sobre esta actividad desmienten esa hipótesis. El Instituto Nacional de Estadística, en colaboración con el Consejo General del Poder Judicial, elabora la única estadística oficial sobre el número de sentencias que dictan cada año los tribunales por causas relativas a contratos de arrendamiento de vivienda. El dato disponible más reciente data de 2010 y sitúa esa litigiosidad en apenas el 1,28% del total de contratos.

Simplificando al máximo, las medidas más desfavorables para el inquilino son las siguientes:
■Hasta ahora los contratos tenían una duración de cinco años —la llamada prórroga forzosa— y de tres más si ninguna de las partes decía lo contrario. El Gobierno quiere que el periodo de prórroga forzosa sea de tres años y otro más de forma tácita. Es decir, el límite legal para permanecer en una vivienda alquilada se reducirá a la mitad, de ocho a cuatro años.
■En el caso de enajenación de una vivienda arrendada, se elimina el derecho de adquisición preferente para el inquilino. Además, el nuevo propietario no estará obligado a mantener el contrato con el inquilino a menos que lo tuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, algo muy poco habitual y que exige el pago de un tributo. Así, se podría dar el absurdo de que un inquilino no sea informado de la venta de la vivienda que habita y se encuentre en la calle sin ninguna posibilidad de recurso pese a tener su contrato en vigor.
■El propietario puede disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado, o no, en el contrato. El inquilino tendría que abandonar la vivienda en un plazo de apenas dos meses y ni siquiera tendría derecho a una indemnización.
■Con el argumento de facilitar el desahucio con la mayor agilidad posible, se reducen casi al mínimo las garantías judiciales de los arrendatarios. Esto podría aumentar los supuestos de “acoso inmobiliario”, un tipo de coacción para el que todavía no existe una tipificación específica en el Código Penal.

En cuanto a las ventajas de esta norma para el inquilino, se reducen exclusivamente a una: la posibilidad de que pueda desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación. Eso sí, el anteproyecto abre la posibilidad de que las partes puedan pactar a la firma del contrato una indemnización para el caso del desistimiento del inquilino, una posibilidad que, sin embargo, ni tan siquiera está prevista en la Ley cuando quien rescinde el contrato es el propietario.

En conclusión, resulta evidente que la norma no persigue un mercado del alquiler atractivo para el inquilino. Al igual que las reformas impulsadas por el Gobierno de Rodríguez Zapatero, esta nueva norma nos aleja aún más de una política de vivienda realmente social y se centra en ofrecer más incentivos a los propietarios. El anteproyecto pretende profesionalizar el sector, pero olvida que un sector profesional del alquiler debe estar compuesto por empresas y cooperativas de servicios preocupadas por garantizar la calidad y el uso de la vivienda, no por sociedades especulativas que destinen viviendas al alquiler durante tres años para venderlas cuando la situación económica lo facilite. El Gobierno se ha propuesto aumentar el parque de viviendas en alquiler, pero difícilmente conseguirá que el alquiler sea una modalidad atractiva si no impulsa una política general que ponga la vivienda al servicio de los usuarios.

Lo que saco en claro de la noticia es que los Bancos pueden desalojar los pisos que deshaucien aunque haya inquilinos, lo que antes no se podía. Nos la van a meter doblada.