Propietario e inquilino: ¿sabe cómo le afecta la nueva reforma sobre el alquiler?

Propietario e inquilino: ¿sabe cómo le afecta la nueva reforma sobre el alquiler?

Sacar al mercado del alquiler tres millones de viviendas cerradas y desocupadas e incentivar el sector. Este es el objetivo del Gobierno que ha aprobado un anteproyecto de ley para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos, que incluye además estímulos fiscales y dar más seguridad jurídica a los propietarios para que se saquen más viviendas al mercado del alquiler.

Con esta modificación el Gobierno pretende otorgar una mayor flexibilidad tanto a inquilinos como propietarios. ¿Sabe cómo les afecta?

En primer lugar, la medida "estrella" es la posibilidad de que el propietario pueda recuperar la vivienda con un aviso de un mes de antelación para su uso como residencia habitual, también para familiares de primer grado o cónyuges, sin necesidad de tener que pactarlo, como hasta ahora, con el inquilino. Lo que puede generar cierta inseguridad en el arrendatario que puede verse "desalojado" con un mes de preaviso. En cambio, para el propietario le da la posibilidad de sacar su vivienda al mercado y recuperarla, sin tener que esperar a plazos demasiado largos, en caso de necesidad.

Para compensar al inquilino, el Gobierno también le da la posibilidad de poder rescindir su contrato, con el aviso de un mes, sin tener que cumplir los plazos fijados en el contrato.

Asimismo, la nueva norma reduce a la mitad las prórrogas que se establecían por ley en los contratos de arrendamiento, pasando de cinco a tres años, y la prórroga tácita de tres años se reduce a uno. De esta forma, la Ley sólo amparará a los inquilinos para que permanezcan en la vivienda durante cuatro años, en lugar de ocho años.

Según Miguel Ángel Alemany, director del portal inmobiliario pisos.com del Grupo Vocento, "esta maniobra dará más flexibilidad al propietario y al inquilino. Al primero, le permitirá recuperar su vivienda con mayor facilidad, sin tener que mantener durante tanto tiempo a un mismo inquilino en contra de su voluntad o sus intereses. Al segundo, le abre la puerta de una mayor oferta de alquiler y mejores precios".

Para Alemay, "Si el inquilino se cansa del piso y encuentra otro mejor, tendrá la posibilidad de desistir del contrato en cualquier momento, sin penalización económica, siempre que lo comunique con un mes de antelación".

En cambio, para Gustavo Rossi, presidente de Alquiler Seguro, aboga por la libre negociación de las partes sin más límite que el acuerdo entre ambos. Ya que, en su opinión, "no tiene sentido limitar el tiempo del contrato si luego posibilito la rescisión del mismo en cualquier momento".

Carlos Ruiz, gerente de Arrenta, señala que "en términos de seguridad jurídica y de fomento del alquiler, no es una buena medida para el arrendatario, toda vez que muchos contratos se firman sin pactar plazo, lo que reduce las garantías al arrendatario. La ventaja reside en la voluntad de las partes que, en teoría, debe permitir que ambas pacten el plazo que les convenga, algo muy difícil de determinar al comenzar el alquiler".

Además, el anteproyecto introduce mejoras fiscales en la declaración de la renta, de un 70% en la tributación por IRPF, frente al 60% actual.

No obstante, "el fantasma del impago o de los destrozos, sigue en la mente del propietario. Hasta que no se garantice una seguridad efectiva con la que los propietarios puedan recuperar sus viviendas en perfecto estado, así como recuperar sus rentas impagadas, éstos seguirán siendo reticentes a colocar su piso en el parque del alquiler" sentencia Alemany.

En este sentido, desde Alquiler Seguro no creen que estas medidas incentiven el mercado del alquiler, ya que para ello "sería necesario un desarrollo normativo que incentive fiscalmente a los inquilinos y proteja jurídicamente a los propietario, ya que el propietario particular que tiene una vivienda susceptible de ser alquilada no ve respuesta a sus necesidades. El único efecto será el de conseguir un aumento de la oferta de inmuebles en periferias, zonas no consolidada y costa".

Desahucio

En ese sentido, una de las novedades que introduce el anteproyecto de ley es que si el contrato se inscribe en el Registro de la Propiedad se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago.

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Para solventar esto, desde pisos.com piden simplificar los procesos de desahucio para que los propietarios recuperen sus viviendas lo antes posible, ya que la Ley de Fomento de Alquiler que entró en vigor a finales de 2009 establecía limitar el plazo para desalojar al inquilino moroso a un máximo de 15 días. Sin embargo, no pudo resolver el verdadero problema de este trámite: la falta de recursos materiales y personales de los juzgados

Por su parte, Alquiler Seguro cree que cualquier medida orientada a reducir los plazos procesales es positiva para el mercado. "La reducción de plazos en la norma ha de venir acompañada de una mayor dotación, tanto personal, como en número de juzgados para poder llevarse a cabo. Si no se acompaña de más medios, será una medida sin repercusión en el día a día" sentencia.

Ruiz, gerente de Arrenta, señala que "Hasta ahora se ha fracasado a la hora de legislar sobre el desahucio exprés. Por varios motivos, pero uno muy importante es la falta de medios materiales y humanos en los juzgados, algo que, en la coyuntura económica en la que nos encontramos, no va a mejorar. Por eso hemos dicho siempre que se debería apostar por el arbitraje como auténtico desahucio exprés. Hablamos de apostar por dar potestad al árbitro para que, en el momento en el que reciba un expediente de desahucio, pueda pedir al juzgado, como medida cautelar, que marque una fecha para el desalojo del inquilino moroso, lo que permitiría acortar entre 2 y 3 meses el proceso. De esta manera, independientemente del resultado del arbitraje o de si finalmente hay solución amistosa, habría una fecha concreta para el lanzamiento, que podría mantenerse o anularse en caso de que casero e inquilino alcancen un acuerdo".

Lo que sí parece que va a mejorar algo, es la fase de ejecución de sentencias y laudos. En este sentido, dice el anteproyecto que se va a simplificar la composición de la Comisión judicial para los desahucios, de dos personas que la componen en la actualidad, pasará a una, por lo que se duplicará la capacidad operativa de los juzgados.