167.000 lanzamientos en 2012 por no pagar alquiler o hipoteca

167.000 lanzamientos en 2012 por no pagar alquiler o hipoteca

Los órganos judiciales españoles practicaron en 2012 unos 167.000 lanzamientos (ejecución de una sentencia de desahucio) por impago de alquiler o hipoteca, según datos oficiales obtenidos por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios.

De acuerdo con esas estadísticas, aportadas por el presidente del Tribunal Provincial de Alicante, Vicente Magro, 97.000 lanzamientos fueron realizados por juzgados de primera instancia, y otros 70.000 fueron practicados por los Servicios Comunes de los órganos judiciales.

Las ejecuciones hipotecarias registradas en 2012 ascienden a casi 90.000, frente a las 72.500 de 2011 y las 25.943 de 2007, antes de que comenzase la crisis financiera, según los datos oficiales.

Al comparar las cifras de los lanzamientos realizados por los Servicios Comunes en 2012 con las correspondientes a años anteriores, también se aprecia un aumento constante: en 2008 fueron 26.748; en 2009, 33.918; en 2010, 47.809; y en 2011, 58.241.

Durante un encuentro informativo organizado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios (OCP), Magro ha señalado que las estadísticas oficiales no reflejan el volumen real de los afectados que están dejando de pagar las cuotas de la hipoteca, una cifra que, "sin duda, mostraría un escaparate muy diferente de la dimensión del problema".

Diferenciar entre alquiler y propiedad

No obstante, el juez ha indicado que no se deben equiparar las ejecuciones hipotecarias con los desahucios por impago, pues "el arrendador no puede sustituir el papel del Estado y tener que conceder una moratoria al arrendatario cuando este incumple sus obligaciones del pago de la renta, ya que quien tiene la obligación de buscar fórmulas tendentes a que todo ciudadano tenga una vivienda digna es la Administración".

Por ese motivo, el magistrado considera "inaceptable" que se suspenda el lanzamiento si el arrendador desea recuperar el inmueble. Lo que habría que hacer en ese caso es, a su juicio, articular "mecanismos de acceso a una vivienda social" para aquellas personas que no pueden asumir el pago de ese alquiler.

No legislar 'en caliente'

Los expertos que han participado en el encuentro han coincidido en subrayar la importancia de incentivar el consenso entre los agentes sociales implicados. Según el presidente del Consejo General de Administradores de Fincas (CGCAFE), Salvador Díez, lo que no se debe hacer es "legislar en caliente" porque esto es un error que "desatiende el problema global".

Al referirse al Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, Díez lo ha descrito como una ley "surgida de la presión social" que supone una moratoria de dos años en el pago de las cuotas hipotecarias pero que "en ningún caso cambia la posición del deudor".

Por su parte, el abogado especializado en el ámbito inmobiliario y administrador de fincas Manuel Gambín Aguilar ha criticado un "sistema viciado" en el que el legislador, "en su deseo de calmar la opinión pública, introduce reformas que afectan a otras que son correctas".

En este sentido, Gambín se ha mostrado partidario de huir de la "sobrelegislación" y de "dejar actuar a la interpretación de los jueces, verdaderos agentes capaces de generar soluciones, en vez de dejarnos guiar por las decisiones políticas generadas por la presión social".

En opinión del abogado José Juan Muñoz de Campos, socio-director de Acción Legal y secretario general del Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG), la trascendencia del Real Decreto-Ley es "nula" porque el ámbito de los sujetos sobre los que recae la aplicación es limitado.

En esta misma línea, Vicente Magro ha apostado por ampliar "el círculo de personas" que pueden solicitar una suspensión de dos años en el lanzamiento de las viviendas cuando el procedimiento judicial está a punto de obtener el lanzamiento del inmueble.

Dación en pago, sí y no

Respecto a la dación en pago, una figura contemplada en el Real Decreto 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes para protección de deudores hipotecarios, Gambín cree que es "una parte de la solución al drama de los desahucios que puede pactarse libremente con las entidades financieras con libertad entre las partes".

Sin embargo, ha añadido, "a veces es una figura que queda superada por los propios ajustes y la dinámica del mercado". Magro, por su parte, ha apuntado que los supuestos que prevé la ley en cuanto a la dación en pago "son muy restrictivos" y que "deberían ampliarse o simplemente admitir la dación a todo deudor con dificultades económicas".

Unificar la normativa

Con el fin de mejorar la situación de los deudores hipotecarios y dinamizar un mercado inmobiliario "atascado" y desprovisto en ocasiones de "seguridad jurídica", los participantes en el encuentro han puesto sobre la mesa varias propuestas, como la aprobación de una ley integral de Derecho inmobiliario -sugerida por Magro-, que aglutinase toda la normativa dispersa.

Asimismo, consideran conveniente convocar a todos los agentes implicados en el proceso hipotecario, especialmente las entidades financieras, de cara a "redimensionar la deuda" para que el titular de la vivienda pueda hacer frente al pago.

También han propuesto impulsar los mecanismos de resolución de conflictos -mediación y arbitraje- para reducir el número de asuntos que se llevan a los tribunales, incluyendo servicios de mediación civil inmobiliaria a los que obligatoriamente deberían remitirse las entidades bancarias para tratar de conseguir un acuerdo con el deudor cuando este no puede pagar sus cuotas.

Viviendas más baratas

Otra posibilidad sería abaratar los costes del proceso hipotecario y de los precios de las viviendas, ajustándolos a la coyuntura social y económica, de tal forma que se evite la "imprudencia colectiva" de particulares y entidades financieras. El objetivo es que el mercado del alquiler fluya, que no se vulneren los derechos de arrendador e inquilino y que se garantice el derecho de todos los ciudadanos a una vivienda.

Además, han sugerido la creación de un registro de morosos, para que las personas que deseen arrendar su inmueble tengan todas las garantías de cobro de la renta, y han propuesto que las viviendas vacías recuperadas por los bancos se destinen a alquiler social.

Concretamente, han indicado que los ocupantes podrían, a cambio de no pagar una renta, comprometerse a hacerse cargo de los gastos de la comunidad de propietarios y de las obligaciones fiscales de la vivienda. Igualmente, creen que se podrían pactar moratorias con deudores hipotecarios en desempleo con la obligación de que sigan pagando los recibos comunitarios y los impuestos del inmueble.