Los cambios que trae la nueva Ley del alquiler

Solo afectará a los nuevos contratos de arrendamiento.

Las nuevas reglas del juego del alquiler

Con la reforma de la ley del alquiler, el Gobierno pretende dotar a este mercado con "mecanismos de flexibilización y dinamización" que consigan atraer "al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados" que ha sido rechazada por todos los grupos de la oposición por las modificaciones que ésta traerá consigo y que afectarán a los nuevos contratos de arrendamiento aunque no a los que ya se encuentran firmados. Pero concretamente, ¿Qué implica exactamente esta ley?, ¿Qué cambios trae consigo?

La empresa de intermediación profesional del alquiler, Alquiler Seguro ha elaborado un listado con todas las novedades y modificaciones de la ley. A continuación desglosamos los cambios realizados según el orden en el que aparecen en el desarrollo del articulado:

1. Refuerzo de la libertad de pactos con prioridad a la voluntad de las partes, recogido en el artículo 4: Los arrendamientos de vivienda se regirán por pactos entre las partes, dentro del marco de regulación de la Ley; continúa habiendo normas de aplicación obligatoria pero se deja más libertad a las partes mientras que antes, los arrendamientos se regían por lo dispuesto en la norma y, en su defecto, por la voluntad de las partes. Además, se introduce el concepto de «dirección electrónica» para la comunicación de notificaciones previstas en la ley.

2. Arrendamientos excluidos de la norma, recogidos en el artículo 5: Quedan excluidos los arrendamientos temporales con fines turísticos.

3.Condición y efectos frente a terceros en el arrendamiento de viviendas, recogido en el artículo 7: El arrendamiento de vivienda no perderá su condición aunque el arrendatario no tenga en este inmueble su vivienda habitual, siempre que permanezcan en ella su cónyuge no separado legalmente o sus hijos dependientes. Además, se añade un punto 2 según el cual, si el propietario vende una vivienda arrendada, el nuevo propietario puede extinguir el contrato de arrendamiento de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad mientras que antes, el comprador de una vivienda arrendada debía acatar las obligaciones contraídas por el arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.

4.Duración del contrato, recogido en el artículo 9: Se establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes; si éste es inferior a tres años, la renovación se realizará obligatoriamente por plazos anuales, llegada la fecha del vencimiento hasta el cumplimiento de los tres años, salvo que el inquilino comunique su finalización con 30 días de antelación, como mínimo, antes de la fecha de finalización del contrato o de sus prórrogas mientras que anteriormente, las prórrogas automáticas se prolongaban hasta cumplir los cinco años. Además, no se formalizará la prórroga obligatoria cuando el arrendador reclame para sí o su familia el uso de la vivienda, previa comunicación al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

5.Prórroga del contrato, recogida en el artículo 10: Una vez cumplido el plazo de prórrogas automáticas del contrato de arrendamiento, si no hay comunicación por ninguna de las partes con, al menos, treinta días de antelación, el contrato se prorrogará por un año más mientras que anteriormente, esta prórroga tácita era de 3 años.

6.Desistimiento del contrato, recogido en el artículo 11: Una vez cumplidos los 6 primeros meses del contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá desistir del contrato con un aviso al arrendador de treinta días mientras que anteriormente, el inquilino podía desistir del contrato con un aviso previo de dos meses y sólo habiendo cumplido los cinco años de prórroga obligatoria. En ambos casos, se fijan en el contrato inicial de arrendamiento las indemnizaciones correspondientes por el desistimiento del arrendatario.

7.Recuperación de la vivienda por parte del arrendador, recogido en el artículo 13: El contrato de arrendamiento quedará extinguido si el propietario arrendador es objeto de un retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (el propietario encarga a su heredero la venta del inmueble), una ejecución hipotecaria o el derecho de una opción a compra mientras que anteriormente, todas estas opciones de recuperación quedaban a la voluntad del arrendatario durante los cinco primeros años de duración del contrato.

8. Enajenación de la vivienda arrendada, recogido en el artículo 14: El comprador de una vivienda alquilada sólo estará obligado a mantener el arrendamiento si el contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a que se efectúe la adquisición; si el contrato de arrendamiento no está registrado, el inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador mientras que antes, el contrato se subrogaba siempre al comprador, durante los cinco primeros años del arrendamiento.

9. Uso de la vivienda en caso de separación legal de los inquilinos, recogido en el artículo 15:En caso de separación legal, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en la vivienda alquilada si le es asignado su uso, pasando a ser titular del contrato de arrendamiento mientras antes no hacía referencia a la modificación del contrato de arrendamiento.

10.Fallecimiento del inquilino, recogido en el artículo 16: Las partes pactarán los derechos de subrogación del contrato de arrendamiento en caso de que el inquilino fallezca después de los tres primeros años o que el contrato se extinga al cumplirse los tres años si el fallecimiento se produce con anterioridad mientras que antes, el período de subrogación se prolongaba durante cinco años.

11.Obras en la vivienda arrendada por cuenta del inquilino, recogidas en el artículo 17: Propietario e inquilino podrán acordar la «suspensión» del pago de la renta por un período determinado de tiempo si el inquilino asume la obligación del pago de obras de reforma o rehabilitación del inmueble; el incumplimiento por parte del inquilino de la realización de estas obras podrá ser causa de extinción del contrato mientras que antes no estaba contemplaba esta posibilidad.

12.Actualización de la renta, recogida en el artículo 18: Propietario e inquilino podrán pactar la actualización de la renta en función de índices distintos del IPC; en defecto de pacto, la renta podrá actualizarse sólo en función de las variaciones del IPC mientras que antes sólo podía actualizarse la renta en función de las variaciones del IPC.

13.Obras en la vivienda arrendada por cuenta del propietario, recogidas en el artículo 19: Transcurridos tres años del contrato de arrendamiento, el propietario podrá realizar obras de mejora en la vivienda arrendada y repercutir su coste en la renta cobrada al inquilino mientras que antes, el plazo para incrementar la renta en función de las obras en la vivienda era de 5 años.

14.Atribución de los gastos de mantenimiento de la vivienda arrendada, recogidos en el artículo 20: Se reformula el apartado 2 para modificar el plazo de vigencia del contrato (tres años).

15.Obras del arrendatario, recogidas en el artículo 23: Se modifica el texto prohibiendo expresamente las obras por cuenta del arrendatario que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

16.Obras de adaptación de la vivienda para discapacitados, recogidas en el artículo 24: Se incluye el derecho de los inquilinos a efectuar obras para la adecuación de la vivienda al uso de personas mayores de 70 años mientras que antes, estas obras estaban limitadas a la adecuación de la vivienda para personas con discapacidad.

17.Derecho de adquisición preferente del inquilino sobre la vivienda, recogido en el artículo 25: Se modifica el punto 8 estableciendo que inquilino y propietario podrán pactar la renuncia del primero al derecho de adquisición preferente del inmueble arrendado; si no se pacta esta renuncia, el propietario deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa mientras que antes, el pacto por el cual el inquilino renunciaba al derecho preferente de compra era sólo válido en contratos superiores a cinco años.

18.Incumplimiento del contrato de arrendamiento, recogido en el artículo 27: Se añade un nuevo punto que determina el procedimiento para la cancelación del contrato de arrendamiento en caso de impago de la renta por parte del inquilino, sólo para arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad. Para recuperar la vivienda, el propietario deberá requerir judicial o notarialmente al inquilino el pago de la renta; pasados 10 días sin respuesta por parte del inquilino o habiendo éste aceptado la resolución, el arrendador podrá cancelar el contrato.

19.Resolución de pleno derecho del contrato por parte del arrendador recogido e el artículo 35: Se añade el pleno derecho a resolver el contrato de arrendamiento por parte del propietario en caso de la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador.

20.Fianza, recogida en el artículo 36: El plazo para la actualización de la fianza se condiciona al cumplimiento de tres años de contrato.
Otras aspectos de la ley

En primer lugar encontramos una Modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil en la que se introducen mejoras dirigidas a reducir plazos en los procedimientos de desahucio en caso de impago de la renta.

Además, se aprueba la creación de registro público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler al que tendrán acceso los propietarios que deseen consultar si su futuro inquilino ha sido condenado por impago.

Por último, se mantienen las ayudas a inquilinos en vigor hasta la puesta en marcha de las nuevas ayudas del Plan de Vivienda 2013-2016.



En PDF : http://estaticos.elmundo.es/suvivienda/documentos/CuadroComparativoLAU.pdf

en el artículo 5: Quedan excluidos los arrendamientos temporales con fines turísticos.

No vaya a ser que la gente haga la competencia a los hoteles y puedan sacar algo de dinero, menudos sinvergüenzas, jodiendo al ciudadano y beneficiando a los empresarios como sea.

Críticas a la ley del alquiler por el recorte de derechos a inquilinos

http://www.elperiodicomediterraneo.com/noticias/sociedad/criticas-a-ley-del-alquiler-por-recorte-de-derechos-a-inquilinos_818505.html

Las críticas a la nueva ley del alquiler, cuyo proyecto de ley aprobó el Congreso de los Diputados esta semana, no han tardado en hacerse efectivas. Y es que son diversas las asociaciones que estos días han alzado su voz en contra de esta reforma, al considerar que se minimizan los derechos de los inquilinos de las viviendas.

La asociación FACUA-Consumidores en Acción ha criticado que “se perjudica a los inquilinos para favorecer a bancos y especuladores”. En este sentido, la entidad afirma que el proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas tiene un nombre “engañoso y contradictorio”, ya que “en lugar de fomentar los arrendamientos, potencia aún más la especulación inmobiliaria”. Y es que, la nueva norma prevé que los propietarios pueden echar a los inquilinos cuando quieran sin necesidad de argumentos de fuerza mayor. Además, el proceso de desahucio se pondrá en marcha si el inquilino se retrasa 10 días en el pago de la mensualidad.

“No puede fomentarse el alquiler facilitando que se eche a personas a la calle”, afirman desde la entidad y advierten que la agilización de los desahucios a morosos, que considera “necesaria”, no es “más que una cortina de humo con la que el Gobierno también recorta derechos a los usuarios en este sector”, concluyen.

Se ha publicado en el BOE y entra en vigor mañana:

http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf

vamos q nos quitan la ayuda ???

d) Las ayudas de Renta Básica de Emancipación reguladas en el Real Decreto
1472/2007, de 2 de noviembre, que subsisten a la supresión realizada por el Real Decreto ley 20/2011, de 30 de diciembre, y por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, se
mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de
Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y
renovación urbanas, 2013-2016.

¿EFECTIVAS? Se refieren hasta que se empiecen a cobrar?¿¿¿

http://www.yaencontre.com/noticias/noticias/vivienda/entra-en-vigor-la-ley-del-alquiler-que-suprime-ayudas-como-la-rbe

Por lo que estoy leyendo en las últimas noticias habrá un registro en el cual consten los inquilinos morosos condenados por sentencia. Me parece genial, pero no se habrán olvidado de crear el mismo registro para los malos caseros??
Del tema de las nuevas ayudas de alquiler mejor no hablamos, no??

más razón que un santo

Aquí hacen un buen resumen de los cambios más importantes:

http://www.diariodeavisos.com/nueva-ley-sobre-alquiler-por-marta-gomez-toledo/

La entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de Junio, sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha dado lugar a la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. De esta manera se modifica la duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatorio y de tres a uno la prórroga tacita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. Así se facilita la adaptación del contrato de arrendamiento al cambio de circunstancias que puedan sufrir tanto propietario como inquilino.

Igualmente se procede a modificar la legislación en cuanto a la recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente, ya que basta con que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y sin necesidad de previsión expresa en el contrato, pueda recuperar la vivienda para sí el propietario.

Además se prevé que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días, reconociendo incluso la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.

Incluso esta Ley llega a modificar los procedimientos judiciales de desahucio, ya que si no hay oposición del demandado en el plazo de 10 días, se dictará Decreto produciendo el lanzamiento.

Y aquí encontramos un análisis sobre el Papel que en teoría juegan en la deconstrucción de la burbuja immobiliaria, es decir, poco... ¡Os recomiendo la lectura!
http://www.lawants.com/index.php/es/blog-es/item/83-novedades-en-el-alquiler-de-viviendas-%C2%BFqu%C3%A9-papel-juegan-en-la-deconstrucci%C3%B3n-de-la-burbuja-inmobiliaria?