La reforma fiscal castiga el alquiler y la venta de pisos comprados antes de 1994

­La reforma tributaria que está a punto de iniciar su tramitación parlamentaria introduce variaciones en el IRPF relativas a la vivienda que penalizan a tres colectivos: los nuevos inquilinos, los propietarios que pongan casas en el mercado del alquiler y aquellos otros que vendan inmuebles comprados hace más de veinte años.

Esta reforma podría acarrear subidas de impuestos para los más de 172.200 contribuyentes malagueños que poseen segundas residencias y otro tipo de inmuebles repartidos por toda España y que los tienen actualmente desocupados, según los datos aportados por el colectivo Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). El departamento estudia incrementar la tributación que pagan estos inmuebles que no son vivienda habitual del propietario ni están alquiladas a terceros. La decisión, en todo caso, todavía no está tomada.

En cambio, el anteproyecto pilotado por el ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, no asume otras propuestas muy polémicas que había formulado una comisión de expertos consultada por el Gobierno: hacer que las familias tributen por el hecho de ser propietarios de su vivienda habitual (por los rendimientos imputables a la tenencia de la casa) o eliminar retroactivamente la deducción que beneficia a las familias con hipotecas.

Los sucesivos gobiernos han modificado varias veces durante la crisis el tratamiento fiscal de la vivienda y siempre con el propósito de elevar la recaudación. Los ejecutivos del socialista José Luis Rodríguez Zapatero llegaron a suprimir la bonificación por compra de piso para las nuevas adquisiciones a partir de un cierto nivel de renta. Recién llegado a la Moncloa, el popular Mariano Rajoy cumplió provisionalmente su compromiso electoral de reinstaurar la deducción sin límite de ingresos. Lo hizo durante 2012, pero a partir de 2013 la eliminó para las nuevas operaciones y para todos los niveles de renta.

El mismo Gobierno aprobó desde 2012 un recargo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). En estos años, las comunidades autónomas también han elevado la presión fiscal sobre la vivienda, principalmente aumentando los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que grava las compraventas de casas de segunda mano.

La reforma tributaria de Montoro vuelve a entrar en el capítulo de la vivienda con algunas modificaciones que suprimen beneficios fiscales o directamente aumentan la carga tributaria. El panorama que puede quedar a partir del 1 de enero de 2015, siempre que el nuevo IRPF se apruebe como figura en el anteproyecto de ley, será el que se explica en los siguientes puntos.

El hipotecado. La deducción por compra de vivienda habitual seguirá como ahora. Esto es, los actuales beneficiarios de la desgravación por inversión en adquisición de vivienda habitual, en todo caso contribuyentes que compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013, podrán seguir deduciéndose el 15% de las cantidades satisfechas (cuotas de hipotecas u otro tipo de pagos), manteniéndose la bonificación máxima de 1.356 euros. En esa situación estarán los que ya desgravan. Como ocurre desde 2013, los nuevos hipotecados no tendrán acceso a una deducción que, según una corriente de economistas, favoreció la formación de la burbuja inmobiliaria española.

El vendedor. El cambio de mayor enjundia económica se refiere a la tributación de las ganancias patrimoniales que obtendrá aquel propietario que, a partir del 1 de enero de 2015, venda una vivienda que haya adquirido antes del 31 de diciembre de 1994. A raíz de una reforma anterior, el IRPF aún vigente establece un régimen singular de tributación para las plusvalías obtenidas por ese tipo de viviendas. Supone una bonificación que reduce la carga fiscal sobre las ganancias conseguidas al vender y que correspondan al período comprendido entre el año de compra (siempre que sea anterior a 1994) y el día 1 de enero de 2006.
El sistema funciona como se explica a continuación:

Un propietario vende en 2014 por 300.000 euros un inmueble que había adquirido en 1986 por 60.000 euros; en apariencia, la plusvalía es de 240.000 euros; sin embargo, en el sistema actual se aplican dos coeficientes correctores que benefician al vendedor y reducen considerablemente la cantidad sujeta a gravamen.

En primer lugar, el precio de adquisición se actualiza multiplicándolo por un coeficiente para mitigar el efecto de la inflación. Para este caso, ese coeficiente es el 1,3299, de modo que el precio actualizado es de 79.794. La ganancia baja así de 240.000 a 220.206 euros.

Pero además se aplica un régimen especial que reduce la parte de la ganancia anterior a 2006. Para ello se calcula el número de días comprendidos entre el momento de la compra (1986 en este caso) y otra fecha de referencia que marca la ley: el 31 de diciembre de 1996. En el supuesto de la casa que se vendió a principios de 2014, ese período equivale a 11 años (se redondea al alza). La norma establece que, para calcular la cantidad de ganancia que queda exenta de tributar, se multipliquen los años que excedan de dos (9 en este caso) por el llamado «coeficiente de abatimiento», que para la venta de una vivienda es del 11,11%. El resultado (99,99%) supone en la práctica que toda la plusvalía atribuida al período 1986-2006 queda exenta de tributar. El vendedor pagará sólo por la ganancia correspondiente al resto de los años (2006-2014).

La cantidad sujeta a tributación queda reducida así de los 240.000 euros iniciales a 65.800,1 euros. Esa plusvalía tributa con la tarifa de las rentas del ahorro (entre el 21% y el 27%), de modo que el vendedor deberá pagar a Hacienda 17.046,03 euros. La descrita es la situación actual. Con la reforma se producirá un cambio drástico. El anteproyecto elimina el coeficiente de compensación por la inflación y, lo que es más relevante, el coeficiente de abatimiento que favorece a los vendedores de pisos comprados antes de 1994.

El resultado es que, para el mismo ejemplo, quien en 1986 compró un piso por 60.000 euros y ahora lo vende por 300.000 tributará por la ganancia completa de 240.000 euros. Aunque la reforma rebaja los tipos de gravamen del ahorro, ese vendedor pagaría el próximo año 56.480 euros a Hacienda, el triple que ahora (39.434 euros más).
Tal impacto económico tendrá efectos sobre el mercado inmobiliario. «La eliminación de los coeficientes va a suponer un incremento de tributación en algunos casos muy importante, para las ganancias por transmisión de bienes adquiridos en el ejercicio 1994 y anteriores. En determinados supuestos será interesante, si existe la posibilidad, llevar a cabo la venta antes de que entre en vigor la reforma fiscal, que puede acabar comiéndose una parte sustancial del beneficio que se pueda obtener», asegura una experta fiscalista.

Otros economistas ya han augurado que muchos propietarios intentarán acelerar las ventas para evitar un hachazo fiscal a partir de 2015.

El inquilino. La reforma suprime en parte los incentivos que existen para estimular el mercado del alquiler. Los nuevos inquilinos no tendrán acceso a la bonificación vigente ahora. Supone una deducción del 10,05% de las cantidades pagadas como alquiler siempre que la base imponible sea inferior a 24.020 euros. Como en el caso de las hipotecas, el máximo deducible es de 9.040 euros, de modo que el techo de la desgravación son 906 euros. Ahora bien, esta deducción tiene un componente progresivo y sólo se alcanza ese máximo en el caso de contribuyentes con rentas inferiores a 12.000 euros. La reforma tributaria elimina esta deducción, aunque sólo para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2015. Los demás inquilinos seguirán beneficiándose. La reforma del Gobierno central actúa así sobre la deducción por alquiler de vivienda de ámbito estatal, pero el cambio no afecta a las de carácter autonómico.

El casero. El Gobierno toma una decisión parecida para los arrendatarios: mantiene las reducciones actuales para los propietarios con contratos en vigor y las elimina para los alquileres concertados a partir del 1 de enero de 2015. Ahora, como norma general, está exento de tributar el 60% de los rendimientos obtenidos por alquileres.
Esa reducción llega al 100% cuando el contrato es con un inquilino de edad comprendida entre los 18 y los 30 y con ingresos modestos. Expertos fiscales y del mercado inmobiliario han alertado de que suprimir ese beneficio fiscal, que ahora llega a 37.000 caseros asturianos, incentiva el fraude de los alquileres ocultos.

http://www.laopiniondemalaga.es/malaga/2014/07/28/reforma-fiscal-castiga-alquiler-venta/695921.html