Ventajas del alquiler frente a la compra de vivienda. Artículo imprescindible de leer

Por fin llegó el momento de dedicarle un post en exclusiva al tema de por qué considero que hipotecarse sigue siendo la peor decisión financiera que uno puede hacer en su vida, y solo en muy contadas circunstancias personales puede ser interesante comprar vivienda al contado.

Parte I: Actores interesados

¡comprad, comprad, malditos!

Tenemos un problema a la hora de intentar formarnos una opinión propia sobre la que es probablemente la decisión financiera personal más importante de nuestras vidas. Miremos a donde miremos buscando información objetiva sobre el tema de la vivienda, estamos rodeados por influencias que nos empujan siempre en una única dirección: comprar.

En este entorno, lo primero que tendríamos que preguntarnos es: ¿de dónde viene y por qué estamos rodeados de esa obsesión por comprar, comprar y solo comprar? Estamos tan habituados a la idea de “comprar” que nos parece hasta algo normal y obvio en sí mismo, sin necesidad de cuestionarnos el dogma. Es tal la influencia de los actores que nos rodean que muchos no llegan ni a plantearse la decisión, asumiendo que comprar casa, con o sin hipoteca, es algo que tarde o temprano acabaremos haciendo todos. Sin embargo, el hecho de que haya tanto interés en que nos convirtamos en esclavos de por vida con una hipoteca —o destruyamos nuestro patrimonio financiero colocándo todos nuestros ahorros en un bien inmueble—, debería hacernos sospechar profundamente y preguntarnos ¿qué está pasando aquí?

El problema que tiene España —y su cultura— es que todo el entramado politico-económico de este país ha vivido directa o indirectamente del negocio que genera la actividad inmobiliaria. No sólo obviamente el sector privado, sino también el público, a través de los muchos impuestos con los que se gravan todos los procesos y pasos relacionados con el ladrillo. A nadie, público o privado, le interesa que el negocio inmobiliario se detenga o baje de actividad. Ya lo hizo en 2008 y casi se lleva al país por delante si no hubieran rescatado temporalmente a los bancos. Por esto es necesario ser consciente de las distintas motivaciones e intereses que tienen los diferentes actores de este circo del ladrillo:

Inmobiliarias

El actor más obvio del circo: Las inmobiliarias viven de construir y vender vivienda, por lo que sus argumentos, informes y noticias estarán siempre sesgados a promover la idea urgente y necesaria de la compra. Eso sí, a las inmobiliarias les da igual si los clientes compran con cash encima de la mesa o vía hipoteca. Lo que les interesa es exclusivamente vender sus productos como sea. Si en el camino tienen que desprestigiar o criticar la idea del alquiler o minimizar los altísimos riesgos de hipotecarse, no hay problema. Por lo tanto, a pesar de que siempre dirán que son “los que más saben” del tema, a la hora de informarnos sobre el mercado inmobiliario o de tomar una decisión, son los últimos a quien debemos escuchar.

Los bancos

Las inmobiliarias no son nada sin los bancos, pues casi toda la compra de primera vivienda que se hace en este país se implementa vía hipoteca concedida por un banco. Esto hace que los bancos, especialmente en España, hayan vivido y vivan principalmente de todos los negocios relacionados con lo inmobiliario. La hipoteca es un chorro de comisiones para el banco en el que, si algo llega a salir mal durante las décadas de esclavitud del cliente, sólo les puede reportar mayores beneficios, pues la ley está configurada para que así sea.

Es tal el interés de los bancos porque la gente se hipoteque que, incluso para aquellos clientes que cuentan con suficiente liquidez para comprar cash un inmueble, les propondrán hacerlo vía hipoteca, contándole mil y una milongas de cómo “es mucho más interesante” para él hacerlo así. Para los bancos, el paraíso sería una sociedad en la que todos sus ciudadanos estén permanentemente endeudados de una u otra forma.

Resulta obvio que cualquier persona que trabaje o tenga relación con el negocio bancario no va a asesorarnos realmente, sino que va a intentar que nos hipotequemos o endeudemos, con argumentos absurdos si es necesario. (Como anécdota personal, aún recuerdo el director de la sucursal de mi banco, cuando insistía allá por el año 2006 en que me hipotecase (en aquellos años en España se construía más que en Francia, Alemania e Italia juntas, como presumía Aznar). Sus argumentos “de peso” eran que la demanda de vivienda iba a ser siempre mayor que la oferta porque “están entrando muchos inmigrantes en el país” ¿!?)

Los bancos sólo pueden ganar cuando la gente se hipoteca porque la realidad de la hipoteca es muy diferente a como nos la venden. Cuando nos hipotecamos, lo que consideramos “nuestra” nueva vivienda no es en realidad nuestra, es propiedad del banco, al que pagamos “un alquiler” (llamada cuota mensual de la hipoteca) durante varias décadas. Esto es así en la práctica pese a que sobre el papel la titularidad de la vivienda esté a nuestro nombre. Es así porque hasta que no saldemos el último Euro de deuda, si dejamos de pagar en algún momento el banco estará en su derecho no sólo de arrebatárnosla dejándonos tirados en la calle, sino de llevarnos a juicio y obligarnos a seguir pagando la deuda de una casa que nunca fue realmente nuestra. El drama de los desahuciados continúa, por mucho que lo silencien los medios (ver más abajo). El intento por cambiar la ley e implantar la dación en pago sigue en eso, en un intento.

Repito, porque esto es algo que a mucha gente le cuesta comprender: Tu casa no es tuya por firmar una hipoteca, es del banco hasta el último segundo en que entregas el último Euro de deuda con el que te esclaviza durante décadas. Si algo va mal, el banco sólo puede beneficiarse. Si todo va mal, el banco será rescatado con el dinero de todos. En cambio, si algo te va mal a ti —cliente/víctima—, hipotecado de por vida, eres a quien le joden la vida. Por ello, tras las inmobiliarias, al último que deberíamos escuchar si buscamos consejo sobre la compra de vivienda, es al director de la sucursal bancaria de nuestra esquina aunque le conozcamos “de toda la vida”.

La prensa

Es muy raro encontrar artículos críticos con el sector inmobiliario en la prensa española. Tampoco documentales o reportajes en la televisión que nos adviertan de los riesgos de hipotecarnos. No nos debería extrañar si recordamos que los grandes grupos de comunicación son propiedad de los mismos grupos empresariales asociados con los bancos y grandes inmobiliarias.

Los medios son, por definición, incapaces de publicar críticas objetivas sobre la inversión inmobiliaria, pues cualquier crítica será abortada por el Editor. Su interés es que la compra de vivienda se perciba como inteligente, sensato y rentable. Es tal su sesgo pro-compra de vivienda que casi todos los periódicos cuentan con un suplemento semanal “sobre el mercado inmobiliario”, en el que básicamente suelen cambiar el orden de los titulares para decir siempre lo mismo: “Ahora es el mejor momento de volver a comprar”.

El Gobierno

Tampoco podemos esperar que Papá Estado mire por nosotros, aconsejándonos con prudencia, equidad y objetivida; pues le interesa tanto como a bancos e inmobiliarias que sus ciudadanos compren casa (en cash o con hipoteca) en vez de alquilar. La razón es que hay toda una constelación de costes, impuestos y tributos varios ligados al proceso de compra-venta de un bien inmobiliario. La dependencia en ingresos a través de impuestos que tienen el gobierno central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos por actividades relacionadas con lo inmobiliario en España es brutal. Cuantas más hipotecas se conceden (más compras se firmen), más impuestos recauda el Gobierno, por lo que “desde arriba” siempre se impulsará, por todas las vías a su alcance, la compra de vivienda. No en vano existe un “ministerio de la vivienda”. No para que todos los españoles dispongan de una vivienda digna, sino simplemente para fomentar el crecimiento de un negocio que tantos beneficios les reporta a través de impuestos y tasas.

Debemos por lo tanto ser escépticos con toda información que nos llegue desde los organismos públicos, pues también son parte interesada en que el resultado final sea el mismo: acabar comprando vivienda.

La familia

Nuestros padres crecieron en un entorno de seguridad laboral y precios inmobiliarios estables y razonables. Durante los años ’60 y ’70, el precio de una vivienda era, en promedio, entre 2 y 3 veces los ingresos anuales del padre de familia. Pero a partir de los años 2000 algo en la mente de los españoles cambió. A pesar de ser una locura en sí mismo, se empezó a ver como aceptable el tener que destinar más de 4, 6 u 8 años de salario íntegro a la compra de vivienda, cuando no se recomienda —por demasiado arriesgado— que tu casa te cueste más de 3 veces tu salario anual:


En los años en que nuestros padres compraron su vivienda era “fácil” pagar un piso, no solo porque eran relativamente baratos comparados con sus ingresos, sino porque la situación geo-social (esto es, contar con un trabajo fijo en un mismo lugar) así lo permitía. De ahí que nuestros padres insistan en que nos compremos también un piso, porque “quieren lo mejor para nosotros”, y a ellos les fue bien…

Parte II: Memes tramposos

Los memes son una versión devaluada del tradicional refranero español: Intentos de simplificar aspectos complejos de la vida, que se introducen en nuestra mente por lo seductor que resulta ver la vida a través de un prisma tan sencillo. El problema es que estos memes nos hacen ver las cosas desde una única perspectiva o de forma excesivamente simplificada (dejando fuera de nuestra vista aspectos importantes de la realidad).

Los memes se comportan como virus mentales. Escuchamos o vemos uno en Facebook e inmediatamente lo absorbemos y repetimos en cuanto surge la oportunidad. Los memes son ideas rudimentarias que viven a base de reproducirse de un cerebro a otro, saltando de cabeza en cabeza como si fueran alegres piojos. Un buen meme crece colonizando mentes y se extiende a lo largo de una región o país, muchas veces sin que sus huéspedes sean conscientes de ello, hasta que impregna la forma de pensar de la mayoría de la población, configurando lo que los teutones llaman el “zeitgeist” de una época y lugar. Es decir, los memes también dan forma a una cultura, una forma de ver el mundo y la propia vida, en un lugar geográfico y en un tiempo o época determinada.

El peligro está en tomar decisiones basándonos en dichos memes, descripciones siempre parciales y sesgadas de la realidad, pues de hecho sólo somos el huésped de un virus que está buscando un nuevo cerebro para reproducirse.

España, a diferencia de otras culturas como la inglesa, suiza y alemana —donde entre un 60% y 90% de la población vive en alquiler toda su vida y no se acaba el mundo—, es un país con una cultura de propiedad en cuanto al tema inmobiliario. Esto tiene profundas consecuencias en nuestra forma de ver el mundo. En términos sociológicos, la normativa psicosocial “ibérica” nos empuja a que, llegados a cierta edad, tengamos que acatar con ligeras variaciones “la norma”: dejar de movernos de aquí a allá y sentar la cabeza. Esto suele implicar tragarse el pack completo de comprar piso y casarse (como si no existieran otras formas de desarrollarnos como personas; aunque ese es otro tema que debe ser tratado en otro sitio…).

Estos memes se suelen utilizar como excusa frente a los demás o justificación frente a uno mismo para embarcarse en la compra o hipoteca de una vivienda. Veamos alguno de estos memes-excusa, a cual más tonto y falaz, que refuerzan nuestro zeitgesit y nos empujan a tomar más riesgo:

“Es que alquilar es tirar el dinero”.
El rey de los memes para justificar convertirse en esclavo de la hipoteca a 30 años o dilapidar los ahorros de nuestra vida. Este meme implica que alquilar —pagar por el servicio de vivienda— es sustancialmente diferente a otros servicios por los que pagamos sin quejarnos como el recibo de la luz, internet y agua. Entonces, siguiendo esa misma lógica y “para no tirar el dinero”, ¿lo mejor sería tener nuestro propio generador de luz y nuestra propia reserva de agua? Efectivamente, pensar que tenemos que ser propietarios de un servicio para no estar tirando el dinero es una falacia económica, pues la vivienda es un servicio por el que se paga como cualquier otro. El otorgarle una categoría conceptual distinta es una característica española puramente emocional y cultural, no justificada racionalmente. En Alemania, Francia o Suiza, la inmensa mayoría de su población viven toda su vida alquilados como hemos comentado, y no por ello son más tontos que los españolitos con su pisito hipotecado “en propiedad”, ni necesitan ir al psicólogo por problemas de ansiedad cuando pasados los 40 “es que aún no tengo mi pisito”. La comparativa financiera entre alquilar o comprar es compleja y hay que elegir bien las hipótesis, pero cuando se hacen los números (en los que hay que incluir también los gastos de ser propietario como IBI, derramas, gastos de comunidad, seguro, etc.) y se tienen en cuenta los riesgos de un compromiso a décadas vista, no compensa la esclavitud de una hipoteca frente a la libertad y diversidad del alquiler.

“Es que lo hace todo el mundo; todos mis amigos ya tienen piso menos yo”.
No hace falta insistir mucho en este tipo de meme tan tonto, con el mismo peso argumental que aquel de que si todos se tiran por un puente, pues yo también.

“Es que es algo que tienes para el resto de tu vida”.
Efectivamente, si todo va bien durante las décadas de hipoteca (mucho suponer en un mundo tan cambiante como el actual…), acabamos como ancianitos habitando nuestra (¡por fin!) propia vivienda, donde pasaremos gozosamente los últimos años de nuestra vida. Esos años —pocos o muchos lo decidirá el azar de nuestra salud—, antes de que tengan que internarnos o trasladarnos a un hospital, podremos disfrutar de la libertad que da …¡no tener que pagar un alquiler! ¿Para hacer qué? ¿Quizá viajar más o poder alquilar una casita en la playa? ¿Has dicho alquilar una casita en la playa? Vaya, no puedo llevarme el piso que he estado pagando durante 30 años a la playa… Entonces, ¿por qué me hipotequé en primer lugar si al final voy a estar pagando alquiler en otra casa o a una residencia?

“Es que si no compras, es como si trabajases para el dueño del piso donde vives”.
En un alarde de malabarismo lingüístico, los que dispersan este meme le dan la vuelta a la tortilla y pasan a considerar “esclavos del dueño” precisamente a aquellos que preservan su libertad de largarse cuando quieran, no asumen riesgos ni se condenan a pagar durante dos o tres décadas un bien que quizá no podrán disfrutar y limitará sus opciones de vida (por ejemplo, al tener que mudarse eventualmente a otra ciudad/país para trabajar). Se basan en la falacia de que, si todo va bien, al final de los 20 ó 30 años de religioso peaje, tendrán en propiedad un bien inmobiliario que será suyo (ver meme anterior). Les mueve la idea de que en un futuro será propietarios, y eso les convierte, parece ser, en más libres que aquellos que pueden hacer con su vida lo que les dé la gana cuando les dé la gana durante los años más activos y llenos de energía de sus vidas…

“Es que es algo que puedes dejar a tus hijos”.
¿Cómo sabes hoy lo que tendrá valor dentro de varias décadas? ¿Tenía sentido en los años 60 que una persona comprase un caro coche para que sus hijos lo heredasen, incluso suponiendo que el coche aguantaría eternamente el paso del tiempo? Hoy comprar un coche no supone esfuerzo. Los hijos y nietos pueden comprarse un coche con 8 meses de salario neto, entonces ¿habría valido la pena todo el sacrificio hecho por el padre para transmitir un vulgar y anticuado coche? Este ejemplo sirve para darse cuenta de que no podemos saber con seguridad qué inversión será la mejor a décadas vista, y soponer que como la vivienda subió seguirá haciéndolo en el futuro es un error que más abajo analizaremos. Quizá la mejor herencia sea dar a nuestros hijos una educación financiera sólida para que no necesiten nada de nosotros. De la misma forma que los millonarios que realmente aman a sus hijos no les dejan nada en herencia, no acabo de compartir la idea de que mi vida sea un vehículo para que mis descendientes hereden algo material.

“Es que es la forma más rentable de ahorrar”.
El meme favorito de los analfabetos financieros que no conocen otra cosa más que “el depósito a plazo fijo” del banco de su esquina y la compra de ladrillo. ¿Qué pensaríamos de alguien que quiere practicar deporte y para no practicarlo nos dice como excusa: “Es que no hay campo de fútbol cerca de donde vivo”? Pensaríamos que su concepto del deporte es tan limitado que para él sólo existe el fútbol. Lo mismo ocurre con las posibilidades de inversión. Pensar que sólo podemos invertir en ladrillo es como pensar que sólo hay fútbol: una demostración de ignorancia muy peligrosa para tanto para nuestro bolsillo como para la salud. El que repite este meme, además de demostrar una ignorancia financiera supina, sólo se queda con la impresionante burbuja inmobiliaria que se formó en España desde los años ’80 hasta el 2007 (ver más abajo). Demuestra no haber visto mucho mundo ni leído mucho, pues sólo sabe, actúa y proyecta su futuro a partir de un único mercado local de un único tipo de producto que le ha tocado en suerte vivir. Proyectar el comportamiento futuro de un activo en base a lo que ocurrió en unas circunstancias muy particulares y que difícilmente se podrán repetir, es como esperar poder dejar de comer para siempre porque he resistido tres días sin probar bocado. En esas casi tres décadas que en España los precios subían y subían, en Alemania, Suiza y Japón, los pisos no sólo no subieron de precio, sino que se mantuvieron o incluso bajaron de precio. La inversión “más rentable” depende de dónde y de qué plazo de tiempo hablamos, pues las circunstancias son siempre impredecibles y el mayor error es esperar que el mañana sea similar a como fue ayer. Por ejemplo, para periodos de tiempo similares a lo que dura una hipoteca, la inversión más rentable sigue siendo la Bolsa.

“Es que en mi casa puedo hacer lo que quiera”.
Por alguna razón, planteamos el alquiler como algo intocable e invariable: La casa en la que entramos a vivir de alquiler es como es y no podemos cambiar nada. Pero eso es así porque así lo hemos acordado con el propietario. Al contrario, cuando nos planteamos una compra, lo primero que imaginamos es qué paredes y habitaciones vamos a tirar, cambiar y cómo. Si quisiéramos cambiar algo de la casa que vamos a alquilar, ¿por qué no plantearlo al propietario como oportunidad para hacer esas reformas que necesita la vivienda desde hace tiempo? Si no acepta, buscamos otra; y si acepta, siempre se puede llegar a un acuerdo en los costes en lo que puede presentarse como una mejora para futuros inquilinos.


“Es que tener el dinero muerto sin hacer nada en el banco es de tontos”.
Esta es una variación del anterior meme que buscaba “la forma más rentable de ahorrar”. No vamos a insistir de nuevo en el lado ignorante de los que dicen esto (que se puede curar estudiando, formandose y preguntando), sino en un aspecto más sutil y ético de este meme: ¿Qué tiene de malo el dinero guardado y “quieto” en el banco? Aún “sin hacer nada”, el dinero no tiene porqué producir rentabilidad per se. Nuestros ahorros son el fruto acumulado de nuestro tiempo y nuestro esfuerzo, y optativamente se le puede, o no, buscar una rentabilidad por sí mismos. De hecho hay culturas y filosofías que consideran anti-natural y no ético que el dinero genere dinero por sí mismo (la cultura islámica y el cristianismo primitivo, por ejemplo); una búsqueda a la que muchos achacan la crisis en la que nos encontramos. Pero incluso aceptando que nuestro dinero tiene que producir una rentabilidad por el simple hecho de tenerlo, hay muchísimas otras formas de conseguirla, mucho más estables, líquidas y sobre todo con menos riesgos que el comprar un inmueble. Quien equipara buscar rentabilidad a invertir en ladrillo es muy probablemente porque sencillamente no conoce otras opciones.

“La hipoteca es mi activo más importante”.
Confusión de confusiones: como hemos explicado más arriba, ¡la hipoteca no es un activo, es un pasivo porque nos quita recursos de nuestro balance durante décadas! Ni siquiera es algo nuestro; es del banco hasta que acabemos de pagar toda la dueda. Nos sentimos “más ricos” porque creemos tener un activo, cuando en realidad no es nuestro y nos afecta como un pasivo. Sin embargo, la gran mayoría de endeudados sigue creyendo que ellos tienen en realidad un activo inmobiliario y que en cierta manera son “un poco más ricos” que los no hipotecados, cuando en realidad son simples esclavos de una deuda. Por supuesto, ni bancos, ni inmobiliarias ni el gobierno se esfuerzan en corregir este terrible error conceptual con el que consiguen pingües beneficios mientras explotan a los pardillos víctimas de este meme.

“Es que esta zona es muy buena para comprar”.
De nuevo nos creemos que podemos predecir el futuro a décadas vista. Este meme se suele reforzar con aseveraciones tajantes del tipo “Es que esta zona no puede bajar porque tiene muy buenos servicios, está muy bien conectada, con seguridad y los vecinos son profesionales de alto nivel; lo que garantiza el acierto en la compra”. A lo que podríamos replicar: ¿Cuántos barrios han cambiado radicalmente su ambiente en cuestión de un par de décadas en España? ¿Quién te garantiza que tus vecinos segirán pagando religiosamente la comunidad? Si tan buena zona era ¿Por qué has comprado tan barato?

En resumen, hay que estar muy atentos a los memes —a lo que pensamos y cómo lo pensamos—, ya que en un tema tan complejo y trascendental como la compra de vivienda, nos atacarán en cuanto nos sintamos cansados y bajemos la guardia. Qué fácil es dejarse llevar por la corriente…


Parte III: Riesgos

Aunque desde 2013 los medios oficiales están intentando silenciarlo (se sigue cumpliendo la máxima de que “si algo no sale en TV, es que no existe”), el drama de los desahucios sigue siendo una dolorosa realidad, con unas 140 ejecuciones hipotecarias iniciadas cada día en estos 2014 y 2015 (datos del INE):

Desahucios

Sin entrar en quién tiene la responsabilidad de esta tragedia (tema para otro post), está claro que todos los que firmaron su hipoteca proyectaban un escenario futuro para su vida personal que desgraciadamente no se ha cumplido. Y es que es muy aventurado predecir cómo van a ser los próximos 20-30 años de tu vida. Algo salió mal en un escenario en el que todo tenía que salir bien: se subestimaron riesgos.

Dichos riesgos tienen su origen principalmente en un defecto que tiene el ser humano y que nos diferencia de los dioses: no podemos predecir el futuro. Tanto más oscuro se nos aparecerá el futuro como largo sea el plazo que intentemos predecir. Así, cuando hablamos de hipotecas, lo hacemos con un horizonte que abarca décadas. Nadie, ni ente público, privado, personal o colectivo; puede decir en voz alta que tiene “controlado” lo que pueda pasar a lo largo de 20 ó 30 años. Veamos pues alguno de esos riesgos que pueden aparecer en un periodo de tiempo tan prolongado.

Asimetría entre esperanza y miedo

El ser humano es optimista por naturaleza. Frente a la incertidumbre, siempre pensamos que conseguiremos salir adelante pase lo que pase. Si lo pensamos bien, este optimismo innato nos ha sido muy necesario a lo largo de milenios para que nuestra especie pudiera salir adelante, cuando tantos y tantos factores han frustrado vidas y hasta civilizaciones enteras.

Sin embargo, ese optimismo puede no estar bien fundamentado y llevarnos a tomar decisiones equivocadas en las que no valoramos adecuadamente el riesgo. Dicho en otras palabras, un parado confía en encontrar empleo con mucha más facilidad de la que un empleado teme ser despedido. Si estuviesen equiparados el miedo y la confianza, no se hubiesen firmado tantas hipotecas. Como se ha confirmado, la mayoría de hipotecas estaban impulsadas por un optimismo irracional y excesivo por parte del hipotecado (dejando a parte la publicidad malintencionada de los actores implicados del sector que hemos comentado al principio).

Subida del Euribor

El Euribor no es más que el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre ellos. Así, un Euribor bajo indica que les cuesta poco —o les resulta muy barato— el dinero prestado; y al revés si el Euribor es muy alto. Cuando escribo esto (diciembre de 2015) el Euribor está prácticamente en 0%. Esto quiere decir que a los bancos les sale gratis pedir dinero prestado. Y estos bajos costes se los trasladan a los clientes que quieren hipotecarse, resultando en una cuota mensual de hipoteca anormalmente baja. La diferencia entre el Euribor y lo que nos aplica el banco —el famoso y comercial “Hipoteca a Euribor + X%—, es lo que el banco “gana” por concedernos la hipoteca.

Con un Euribor alrededor del 0%, el impacto de una mayor bajada apenas se notará ya en próximas facturas mensuales de la hipoteca. Aunque pueda seguir bajando y situarse por debajo de cero (si los tipos siguen cayendo), en el largo plazo de décadas sólo queda espacio para subidas del Euribor. Sin embargo, a cada nuevo récord a la baja del Euribor, la prensa y la TV —y el director de la sucursal bancaria de la esquina— lo celebra como si fuera el argumento irrefutable, definitivo e irresistible para hipotecarse de por vida (¿!?), cuando si lo miramos con suficiente perspectiva histórica es evidente que se trata del peor momento.

¿Por qué se quiere vender algo transitorio, circunstancial y anormal como permanente? Porque los bancos saben que el cliente sólo ve y razona en base al corto plazo, proyectando su futuro en base a cómo es ahora su presente. Le muestran cuán pequeña se queda la cuota mensual de su hipoteca con un Euribor en 0% (o negativo), y le insisten en que con esa cuota mensual, “sería de tontos estar tirando el dinero en un alquiler” (¡atención, los memes nunca descansan y nos atacan constantemente por todos lados!).

El cliente sólo razona en el corto plazo y ve que con la cuota de este mes, le quedan X euros para gastárselos en otras chorradas que no necesita. Y aquí está la terrible confusión con el que el banco empuja al cliente: se le impone al cliente la creencia de que el Euribor —su cuota mensual— se mantendrá baja o apenas subirá en el futuro. Por ello prácticamente todas las hipotecas que se firman en España, Irlanda y Portugal (los tontos de la clase), son a tipo variable, para “aprovechar la bajada del Euribor” (¡como si fuera a ser permanente!):

Hipotecas tipo variable

¿Pero qué pasará cuando vuelva a subir el Euribor? La realidad es que nadie sabe cómo estará el Euribor el año que viene. Mucho menos dentro de 10, 20 ó 30 años. Lo que está claro es que en 0% o incluso en tipos negativos el margen que queda para bajadas significativas es muy poco, y sí queda todo el margen imaginable para que suba.

¿Por qué es tan peligroso firmar una hipoteca a tipo variable con el Euribor a cero? Porque los tipos de interés están siendo anormalmente bajos (por intervención artificial del BCE): Son pocos los que recuerdan que a principios de los años ‘80 los tipos de interés en España estaban… ¡al 20%!

Como vemos, unos tipos de interés al cero son algo históricamente anormal. El peligro reside en que una subida del Euribor puede producir un efecto palanca en nuestra deuda restante que multiplique varias veces la cantidad que nos resta por pagar. No estamos hablando de que la deuda o la cantidad que pagamos al mes aumente un 10% o un 30%, estamos hablando de que podría doblarse, triplicarse o más.

Los bancos intentan obviar ese escenario más con frases de Harry Potter que con argumentos económicos de peso. Dicen: “¡Oh, eso no dejarán que pase!”, como si los que toman decisiones en Bruselas o en los Consejos de los Bancos se preocuparan por el daño que pueden causar a las personas…

Firmar una hipoteca a tipo variable hoy en día con el Euribor en cero es como dormir encima de una montaña de dinamita con un pijama hecho de fósforos. Esta noche no ha pasado nada, pero hay muchos días por delante y está claro que algún día nos moveremos demasiado, saltará alguna chispa inesperada y…

Cambio de ciudad por curro

Antiguamente, cuando los trabajos eran “para toda la vida”, uno podía confiar en que iba a pasar la mayor parte de su vida en una misma ciudad. En ese escenario de estabilidad y seguridad, sí que tenía sentido hipotecarse para varias décadas, pues el “coste de habitar un inmueble” (sea el alquiler o la cuota de hipoteca) estaba prácticamente asegurado y ligado a la empresa para la que íbamos a trabajar el resto de nuestra vida.

Ese tipo de trabajos ya no existe. El mundo está cambiando a mayor velocidad que nunca y estamos entrando en un nuevo paradigma de trabajos temporales y cada vez más deslocalizados. Sólo los funcionarios del Estado conservan esa perspectiva (y eso si el país no quiebra, como en Grecia, donde se despiden funcionarios de carrera también). Hoy en día no sabemos cuánto tiempo va seguir viva la empresa que nos paga, y es imposible predecir para qué empresa o dónde estaremos trabajando dentro de 5, 10 o más años. Una hipoteca te obliga a pagar mensualmente una cantidad, estés habitando tu propia casa hipotecada en Madrid o estés currando en Frankfort, Dublin o Adelaida, tengas o no trabajo aquí o ahora. Desplazarse —por necesidad o por preferencia— implica entonces doblar el coste de habitar un inmueble, pues no puedes dejar de pagar la hipoteca y además hay que pagar el alquiler de donde uno esté currando.

Riesgo de subida de impuestos

Como con la compra de un coche, nada más nos dan las llaves ya hemos perdido un 10%: el IVA que hay que pagar por la compra de vivienda nueva.

A pesar de que la vivienda todavía no es nuestra (no lo será hasta que terminemos de pagar la hipoteca), sí que nos afectan de pleno todos los gastos relacionados con ella desde el primer día. Por ejemplo, hasta hace poco, el IBI era un coste casi despreciable dentro de los costes propios de la vivienda. Pero desde hace unos años, los gobiernos de todos los colores se han dado cuenta de que pueden exprimir cada vez más esa vaca subiendo progresivamente el IBI. La tendencia es a que se convierta en uno de los impuestos más caros en España.

Pero no solo el IBI seguirá subiendo, sino que hay una tendencia clara a aumentar el número y cuantía de los impuestos en torno al mercado inmobiliarios (costes, licencias, notarios, permisos, basuras, etc.). Lo que hoy puede ser un coste total (la letra de la hipoteca más todos los impuestos y resto de costes adyacentes) asumible —alrededor de un 10% del precio de la vivienda—, se puede convertir fácilmente en algo asfixiante si continúa la tendencia actual.

Con una deuda sobre PIB creciente y sin freno, la única forma de hacer frente a los pagos futuros será subiendo impuestos. Y la vivienda no va a escapar a este hecho inevitable.

Riesgo de caída de precios

Si compramos nuestra vivienda en cash y podemos cubrir sus gastos, nos va a dar igual lo que ocurra con el precio de la vivienda. Como no buscamos una revalorización para vender en el futuro, tanto nos da si dobla su precio como si cae a la mitad.

Pero en el caso de que en un futuro necesitáramos venderla (para cancelar una hipoteca, porque queremos deshacernos de ella o necesitamos la liquidez), la evolución de los precios es el factor clave. Aquí vuelven los actores interesados a manipular la opinión pública. Según bancos, inmobiliarias y gobierno, los precios de la vivienda siempre van a subir en el futuro, y así lo repetirán siempre sus voceros los medios de comunicación.

De poco sirve recordarles que desde 2007 los precios han caído de media más de un 50%, pues cada vez que se actualiza dicho porcentaje, se utiliza para configurar el mismo titular: “Los precios han caído un X%, ya no pueden caer más, así que ahora es el mejor momento para comprar/hipotecarse”. Titulares como éste llenan la prensa cada uno o dos meses, desde hace 8 años, esperando que piquen nuevos pardillos:

Porque desde hace 8 años el precio no ha hecho más que caer y caer, y cada pocos meses, aprovechando cualquiera de los pequeños e inevitablemente circunstanciales rebotes en el precio, era “la hora de invertir”:

A partir de aquí, hay dos formas de ver el futuro irreconciliables: los que siguen diciendo que ya, que sí, que esta vez es la “refinitiva”, ya hemos tocado fondo y “es que ya no se puede bajar más”. Y los que opinan que nos espera un futuro similar al de Japón cuando les estalló su propia burbuja inmobiliaria hace 25 años en 1990:

O un futuro como el alemán o suizo, que llevan más de 40 años con los precios estancados y sin subir, a pesar de que en países como España celebrábamos la madre de todas las burbujas con champagne y corrupción a tutiplen:

Pero esa no es toda la película. Comprar y vender vivienda no es algo que salga gratis. Es un proceso extremadamente caro, donde se producen “gastos extra” por todos lados. Tanto al comprar como al vender, hay que pagar impuestos e incurrir en gastos ineludibles. Dependiendo de las circunstancias personales y de cómo y dónde se hagan las transacciones, eso supone una pérdida añadida (agregando todos los impuestos y gastos) entre el 10% y 20% sobre el precio al que se cruza la vivienda.

Esta falta de liquidez (no poder disponer del dinero cuando se necesita), incertidumbre en el precio (no sabemos si dentro de 5, 10 o 30 años el precio será mayor o menor al actual), los costes de mantenimiento y reformas, y por último pero no menos importante, los costes de transacción (impuestos incluidos); convierte a la inversión en vivienda en una de las peores inversiones posibles. La vivienda en propiedad es en resumen un quebradero de cabeza, un bien inmueble que, como bien dice su nombre, no se puede mover y difícilmente se puede convertir en cash en buenas condiciones (hace falta tener la suerte de pillar unos años de fuerte revalorización para compensar todos los costes y gastos).

Además, la compra de vivienda supone un alto coste de oportunidad, pues elimina las opciones de invertir en otras inversiones más seguras y rentables que la vivienda en el largo plazo, oportunidades de negocio que nos puedan surigr, o la posibilidad de mudarnos a otro país a empezar una nueva vida.

Parte IV: El futuro del precio de la vivienda

Creo firmemente que nadie puede adivinar el futuro, por lo que el riesgo de asumir una decisión basándose en que el futuro tendrá que ser de la manera que uno espera, me parece más que imprudente, temeraria. Suponer que las cosas tendrán que suceder exactamente como uno espera, durante décadas, supera la imprudencia y se adentra en los territorios de la estupidez más ombliguista. Recordemos que todos los humanos nacemos con una grave discapacidad: nuestro cerebro funciona de manera lineal y tendemos a proyectar nuestro futuro tal y como ha sido nuestro pasado reciente, y encima lo pintamos de rosa (somos optimistas por naturaleza).

Aún así, voy contradecirme y dar mi humilde opinión sobre cómo creo que podría evolucionar el futuro de la vivienda en el largo plazo de las próximas décadas (el horizonte típico de la hipoteca típica).

Oferta y demanda

Los precios —salvo en mercados intervenidos, manipulados o en burbuja—, suelen obedecer a la ley de la oferta y la demanda. Es decir, si hay mucho de algo, ese algo suele ser barato. Si hay poco de algo, ese algo suele ser caro.

Por extraño que parezca, los españoles son incapaces de aplicar esta ley o razonamiento al mercado inmobiliario español. Por algún extraño artificio, intervención divina o tara mental genética, los españoles, a pesar de estar sufriendo 8 años ya de caídas en precios, siguen creyendo con fe incorruptible que toda caída es pasajera y que en el largo plazo la vivienda siempre sube.

Pero imaginemos por un momento algo inconcebible para los españolitos: que la ley de la oferta y la demanda aplica también al ladrillo. Podemos preguntar entonces por la oferta: ¿hay escasez de vivienda en España para justificar una subida continuada y robusta de los precios en el largo plazo? Pues parece que escasez, escasez de vivienda, no hay. Todo lo contrario, gracias a la borrachera ladrillera previa al crash del 2008 fomentada por el chorro de euros proveniente de bancos alemanes (Aznar presumía orgullosa y estúpidamente de que construíamos más que Francia y Alemania juntas), el 60% de todas las viviendas vacías de Europa están en España. Esto es —según la estadística que se consulte—, quedan entre 2 y 3 millones de viviendas vacías.

¿Y qué hay de la demanda? ¿Están millones de jóvenes e inmigrantes buscando como locos comprar vivienda justo en este país con tan buenas perspectivas de futuro que es España? Pues no: La demanda de vivienda es de unas 85.000 al año (los medios oficiales, esbirros del mismo poder inmobiliario, estimaban la demanda en unas increíbles 450.000 viviendas al año), por lo que si no se construyera ninguna vivienda nueva más, se tardaría más de 20 años en liquidar el stock que ha quedado después del burbujón…

¿Y la presión demográfica? ¿No necesitarán los futuros jóvenes españoles —los que no emigren buscando mejores oportunidades— vivienda? Pues no, ya que el crecimiento vegetativo es ya negativo en España. Es decir, nacen menos personas de las que mueren. Esto hará que la pirámide poblacional española se transforme aún más dramáticamente dejando sin “presión compradora futura” al mercado inmobiliario (con un declive a la japonesa):

Como vemos, en las próximas décadas las franjas de edad más jovenes son cada vez menos numerosas. Además, hace ya años que España dejó de ser un reclamo de inmigrantes buscando mejores oportunidades. Al contrario, son precisamente los jóvenes más preparados y con mejores habilidades los que abandonan un país sin oportunidades. Lo malo es que son precisamente esos profesionales altamente especializados que se van los que podrían haber optado a buenos salarios para pagar futuras hipotecas… ¿A quién concederán hipotecas los bancos? ¿A quien no tiene más remedio que quedarse en España porque no encuentra ofertas en el extranjero?

Como vemos, todos los factores estructurales a largo plazo convierten al mercado de la vivienda en un mercado muerto, en el que esperar que suban los precios de manera consistente es de ilusos que se niegan a ver la realidad, o de interesados en que compremos vivienda.

Excepciones

Por supuesto, existen circunstancias personales especiales en las que sí que tiene sentido comprar un inmueble o hipotecarse:

Hipotecarse sólo si…

Uno es funcionario del Estado (no vale “tener contrato fijo” en la empresa XYZ, por muy grande y sólida que parezca XYZ). Lo siento, pero es la única circunstancia en la que me parece equilibrado asumir el riesgo de hipotecarse por dos o tres décadas. Esta circunstancia implica dos “limitaciones” en nuestra vida que encajam muy bien con las obligaciones a las que nos somete una hipoteca:

La primera es que vamos a tener siempre el mismo trabajo y, salvo guerra o colapso económico al estilo Argentina/Grecia (no descartable que ocurra en España), podemos considerar razonablemente que vamos a tener una nómina “para toda la vida”.
La segunda es que estamos atados a vivir para siempre en la misma ciudad, con lo que no corremos peligro de tener que irnos a vivir a otra ciudad y tener que pagar además otro alquiler además de la hipoteca.

Independientemente de que estas dos características puedan ser percibidas según cada uno como un paraíso o una prisión en vida, es evidente que hipotecarse puede ser una opción sensata. Por supuesto, el poder hipotecarse no elimina el resto de riesgos que hemos comentado antes, como los de una fuerte subida del Euribor (aún con “mi paga fija”, ¿podría soportar que mi cuota mensual de hipoteca se multiplicara por dos o por tres?) o subidas de impuestos cuando lo necesite un estado tan hiper-endeudado como el nuestro. Además, debemos recordar que si el país se va a la mierda, también se despedirán a funcionarios, por muy “eso es ilegal” que nos repitan los funcionarios. Cuando no hay más remedio (ver Grecia) la ley se cambia y punto.

Comprar al contado sólo si…

Contamos con el dinero líquido (por lo que no hace falta hipotecarse) para la compra. Costes, impuestos y reformas incluido.
En el caso de que estemos comprando ladrillo no para que sea nuestra vivienda habitual, sino principalmente como inversión: El porcentaje de nuestro patrimonio destinado a la compra directa de inmuebles no debe superar la cuarta parte de nuestra riqueza personal total. En ese caso, tendremos que incorporar en nuestra decisión otras variables importantes a la hora de considerar el ladrillo como una inversión, como por ejemplo el momento del ciclo, o que el bien inmueble está bien situado (las zonas prime son menos vulnerables a las fluctuaciones de precios y mercados bajistas).
En el caso de que estemos comprando vivienda para vivir en ella: El porcentaje de nuestro patrimonio destinado a la compra de vivienda no debe superar la mitad de nuestra riqueza personal. Pues aún contando con el dinero disponible, de nuevo sería un suicidio invertir todo nuestro patrimonio en un único tipo de activo, el ladrillo, con todos los riesgos asociados que antes hemos comentado.

En cualquier caso, ¿estamos tan seguros de querer y poder vivir en el mismo sitio durante las próximas décadas, aún con el riesgo de tener que mudarnos a otro sitio por necesidad, cubrir costes y bloquear nuestro patrimonio de manera tan ineficiente?

El ladrillo (la inversión inmobiliaria) tiene su sentido dentro de un marco conceptual de inversión bien diversificado, que minimice y compense riesgos entre los diferentes tipos de activos financieros, al tiempo que se maximiza fiscalmente la eficiencia. Esto es cosa de gestión de patrimonios (Family Offices y Banca Privada) y requeriría no sólo de otro post, sino el asesoramiento de profesionales independientes (independientes quiere decir que no cobren por colocar sus productos, como por ejemplo ocurre si preguntamos en la sucursal de nuestro banco “de toda la vida”) para estudiar cada caso personal en particular. El universo de las inversiones financieras es tan extenso como pueda serlo el de la música, y no por que la radio escupa música pop a todas hora implica que no existan otros estilos musicales a nuestro alcance.

Conclusión

En resumen, meterse en una hipoteca es un suicidio financiero porque nos compromete a un pago fijo durante décadas que solo puede aumentar si las circunstancias cambian (y en varias décadas hay tiempo para que todo cambie, tanto en lo personal como en lo circunstancial), nos ata a trabajar y hacer nuestra vida en un único lugar (con lo de utópico que ahora es esperar que eso pueda suceder), y nos priva de la posibilidad de colocar nuestro dinero en otras inversiones más rentables y líquidas en el largo plazo. Hipotecarse es colgarse una cadena al cuello con la que las cosas sólo pueden ir a peor (partiendo de que hoy es el mejor momento) y, en el mejor de los casos, mantenerse en el mismo nivel de estrés durante varias décadas.

La pregunta que tendríamos que contestarnos con la máxima honestidad es: ¿Por qué quiero comprar vivienda? Y según el caso, ¿por qué me quiero hipotecar para ello?

Si la respuesta es alguno de los memes tramposos de más arriba o alguna de las falsas expectativas sobre el futuro que tendemos a proyectar, mejor buscar la pistola más cercana y pegarse un tiro: se sufrirá menos.

Si la respuesta es que queremos invertir en inmobiliario porque no sabemos qué hacer con nuestros ahorros, entonces nos merecemos todo lo malo que nos pueda pasar por cazurros, ignorantes y vagos (por no preguntar e investigar debidamente primero). No saber qué hacer con los ahorros y pensar sólo en inmobiliario es como querer practicar un deporte y pensar sólo en fútbol. Sería muy triste invertir nuestros ahorros en el único tipo de activo que se conoce por ignorancia de la multitud de opciones disponibles que existen.

http://vivirtiemposinteresantes.com/antes-pegarme-un-tiro-que-comprar-piso

Buena información, gracias!!