El contrato de alquiler de habitación

El contrato de alquiler de habitación

La crisis, que algunos llaman periodo de renovación, obliga al cambio. En busca de soluciones, muchos están optando por alquilar habitaciones de su propia vivienda, para lo cual además existe un mercado de personas que no pudiendo arrendar una vivienda completa ven una salida en esta opción. Como estamos en un blog jurídico, lo que toca no es analizar el fenómeno sociológico, sino cómo trata nuestro sistema jurídico estas relaciones contractuales.

Lo primero es no confundir esta relación jurídica con el derecho de habitación regulado en los artículos 523 a 529 del Código Civil, que es un derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda, que no tiene nada que ver con la relación jurídica de la que vamos a tratar, consistente en ceder el disfrute del uso de una habitación a cambio de una renta mensual. También hay que distinguirlos del contrato de hospedaje, en el que, en algunos casos, también se cede una habitación, pero además se contratan otros servicios, como la limpieza de la misma.

Hecha esta distinción, procede ahora conocer a qué normativa están sometidos los contratos de arrendamiento de habitación. Para algunos, su regulación se encuentra en la normativa especial de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para calificarlo como arrendamiento de uso distinto al de vivienda, por no reunir la habitación las cualidades necesarias para considerarse vivienda, o como arrendamiento de vivienda, sobre todo cuando el destino primordial es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Pero la jurisprudencia mayoritaria considera que su regulación pertenece al derecho común, a nuestro Código Civil. Y ello porque el arrendamiento de vivienda ha de recaer sobre una "edificación habitable" y apta para servir al destino de "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario". La edificación cedida debe ser adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica. Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse si el alquiler se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño. En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, no pudiendo reputarse por ello arrendamiento de vivienda comprendido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esto lo que quiere decir es que los contratos de alquiler de habitaciones tienen la duración que acuerden las partes, no le será de aplicación el régimen de prórroga forzosa que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos ni otros derechos u obligaciones que para las partes se recogen en dicha ley, algunos de carácter imperativo y otros renunciables. Por ejemplo, si en el contrato no se dice nada, en un arrendamiento de vivienda el arrendatario no puede subarrendar la misma sin la autorización del arrendador. En cambio, en un contrato de alquiler de habitación, sometido al Código Civil, el inquilino puede subarrendar la misma. Por ello hay que tener claro en el momento de redactar el contrato a qué normativa está sometido el mismo.

Todo lo anterior viene referido a cuando es el propietario el que alquila la habitación, pero otra cosa es cuando se trata del propio arrendatario de una vivienda el que pretende subarrendar esa dependencia. Para ello, el arrendatario necesitará siempre el previo el consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo de la habitación, en estos casos, se regirá por lo dispuesto en el Título II de La Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a satisfacer su necesidad permanente de vivienda. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. Y hay que tener en cuenta que el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.