¿Qué hacer ante un impago de alquiler?

La protección al propietario ante impagos es una prioridad en la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque en la práctica se consigue de forma tan sencilla. Realizar pasos de forma correcta ayuda a encarrilar una situación que puede ser muy problemática. Por ello, para evitar que los inquilinos dejen de pagar el alquiler, el propietario puede demandar desde el primer mes de impago y sin necesidad de que se acumulen más impagos. No obstante, es recomendable realizar pasos anteriormente para buscar un acuerdo sin entrar por vía judicial.

En primer lugar hay que mandar un aviso previo por vía amistosa y de forma fehaciente, siendo lo más común el burofax, pero pudiéndose ser sustituido por el telegrama o el aviso por vía notarial. En esta notificación se debe siempre incluir:

La cantidad pendiente a pagar

Un plazo suficiente desde la comunicación del aviso para el pago de deuda pendiente antes de iniciar una demanda legal.

Pasado el plazo estipulado en el aviso sin pago o sin que se haya llegado a un acuerdo amistoso, el propietario puede iniciar ya el procedimiento judicial de reclamación salvo que por ejemplo en el contrato se fijen otros procedimientos para solventar estos casos, como es especialmente algún mecanismo de arbitraje. Estos procedimientos son más económicos (no se necesita abogado o procurador) y más rápido.

Procedimiento de desahucioA través del “Desahucio por falta de pago” se solicita que se pague la deuda y que se desahucie al inquilino si no paga la deuda. Este procedimiento se realiza siempre con abogado y procurador, por lo que conlleva un gasto para el propietario. Los pasos de este procedimiento son los siguientes:

La demanda se presenta en los juzgados de primera instancia del domicilio de la vivienda alquilada.

El juzgado notifica en el domicilio de la vivienda alquilada el procedimiento y pone fecha al mismo

Esta es muy importante ya que una vez interpuesto, sólo puede culminar sin que el inquilino abandone la vivienda si se abonan las cantidades reclamadas y las siguientes que se generen antes del acto de la vista.Existen dos excepciones a este punto:

Que sea el segundo procedimiento de desahucio por falta de pago de ese inquilino.

Que haya transcurrido más de un mes entre la recepción del burofax o comunicación fehaciente y la fecha en que se puso la demanda de desahucio sin que el inquilino haya intentado pagar la deuda en ese plazo.

Por tanto, si no se paga la deuda o si se paga, pero con alguna de las dos excepciones vistas arriba, el procedimiento acabará en el desahucio del inquilino, el cual se convierte en forzoso si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, lo cual conlleva que:

El juzgado señale una fecha en la que acudirá el abogado del arrendador con el oficial del juzgado.

Si el inquilino no se marcha voluntariamente se hará un segundo intento al que se acudirá con la fuerza pública.

En muchas ocasiones se consigue que el inquilino abandone la casa pero no que haya abonado la deuda pendiente. En este caso se procederá a la investigación del patrimonio del inquilino para proceder al embargo de las cantidades que puedan cubrir la deuda, más los intereses de demora que se generen y las costas del procedimiento si el juzgado así lo considera.

Todo ello puede llevar a que nos encontremos con un procedimiento que sin ser inmediato tampoco puede garantizarnos especialmente el cobro de todas las deudas pendientes, por todo ello, establecer garantías económicas (depósito, aval bancario,…) puede protegernos económicamente siempre que se tenga un control de todos los pasos y los plazos de actuación.