No todos los seguros de impago de alquiler funcionan como dicen

El imparable auge que ha experimentado el mercado del alquiler en España en los últimos años ha traído consigo la proliferación de múltiples productos que dicen prometen asegurar las rentas a los propietarios de una vivienda en caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler.

El desarrollo e irrupción de estos seguros en el mercado ha dado confianza a numerosos arrendadores, favoreciendo el desarrollo del mercado, pero entre quienes los comercializan o 'venden' no todos están autorizados para hacerlo. De ahí que, antes de contratar uno de estos seguros o productos, sea necesario tomar determinadas precauciones para evitar sorpresas ya que, como advierten desde el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA), la comercialización de seguros no regulados de impago del alquiler han crecido de manera espectacular en los últimos años, con el consiguiente perjuicio para los consumidores.

Solo en 2015, el sector del seguro de alquiler creció un 30%, mientras que en uno de cada tres alquileres medió un seguro de impago, según datos de OESA para ese mismo año. "Los seguros de impagos de alquileres existen desde hace mucho, pero en los últimos años se han desarrollado mucho y han mejorado", explica a El Confidencial Mercedes Robles, vocal del Observatorio. "El problema es que se ha despertado la imaginación de aquellos que buscan un filón de ingresos a través de nuevos servicios que, como el seguro, tienen que estar regulados por ley", añade. ¿Cómo podemos asegurarnos de que nos da gato por liebre cuando contratamos uno de estos seguros?

Estas son algunas preguntas que debemos realizarnos antes de firmar nada:

¿Quién los vende?

1.- Los seguros deben de adquirirse exclusivamente con compañías aseguradoras y, a ser posible, a través de corredores y corredurías de seguros debidamente autorizados, cualificados y expertos en el producto, autorizados y supervisados por la Dirección General de Seguros o a través de agencias inmobiliarias debidamente autorizadas como colaboradores de un mediador de seguros a su vez inscrito en la Dirección General de Seguros, aconsejan desde OESA. "Siempre debemos preguntar quién es la compañía aseguradora que se encuentra detrás del seguro que vamos a firmar", aconseja Mercedes Robles.

"Para poder operar en un ramo concreto -defensa jurídica, hogar, pymes, responsabilidad civil...- cualquier aseguradora debe depositar 9 millones de euros. Es decir, ser una compañía aseguradora no es una broma, tienes que tener cierta capacidad económica para poder empezar a trabajar", explica a El Confidencial Carlos Lluch, mediador de seguros y director técnico en Lluch & Juelich Brokers, quien recomienda, antes de firmar cualquier contrato, "comprobar que la compañía aparece en web de la Dirección General de Seguros y en qué división puede operar".

"Incluso en el caso de mediadores o corredores de seguros, hay que comprobar siempre con quién estamos realmente firmando el seguro, qué compañía de seguros está detrás. Debemos asegurarnos de que no estamos ante el ejercicio ilícito de una actividad regulada por la ley", añade este experto.

Desde OESA advierten sobre la existencia de productos que, "aunque se comercialicen bajo la denominación de seguro, no son productos aseguradores y, por tanto, ni están diseñados con una base técnica-actuarial, ni regulados por la Dirección General de Seguros. El problema es que no otorgan derechos, ni seguridad como consumidor de productos y servicios financieros, lo que complica enormemente cualquier tipo de reclamación". Y alertan de que el peligro de los seguros del alquiler no regulados y otras garantías que aseguran el cobro de rentas que se comercializan es que no pueden cumplir técnicamente lo que prometen.

"Los seguros están diseñados financieramente con una base técnico-actuarial por entidades aseguradoras de gran solvencia y estabilidad financiera, regulados y respaldados en caso de quiebra, entre otros motivos, por el Consorcio de Compensación de Seguros y son los únicos que pueden asegurar los derechos y dar protección a los consumidores de servicios y productos financieros", añaden.

¿Cuánto cuestan?

"El precio, a día de hoy, suele rondar el 4,5% de la renta anual. Un 6-8% en el caso de los locales comerciales", explica Carlos Lluch. Así, por ejemplo, si vamos a recibir 10.000 euros en alquileres anualmente, nos costará unos 450 euros en un único pago.

"En nuestro caso, nos movemos algo por debajo del 4% para coberturas de 12 meses y en torno al 2,6% para seis meses", señala Mercedes Robles, quien reconoce el abaratmiento de estos seguros en los últimos años. "Ahora son mucho más económicos. Antes, para vivienda, solían moverse en torno al 8-9%, casi el doble".

"¿Mucho o poco?", se pregunta este experto. "Comparado con el riesgo que asumimos si dejan de pagarnos, el importe es asumible. De todos modos, existen seguros en el mercado más asequibles, que por unos 100 euros nos cubrirían todo el asesoramiento legal en caso de que tengamos que ir a los tribunales para solicitar un desahucio."

¿Qué cubren?

Debe de analizarse muy bien la publicidad del producto y las garantías que cubran el impago de las rentas. "Todo seguro tiene sus reglas y por el pago de una determinada cantidad de dinero por parte del cliente, la compañía de seguros se compromete a solventar determinados problemas del propietario de la vivienda. Si respetamos las reglas no tiene por qué haber ningún problema, apuntan desde OESA.

"En el caso de los particulares, la compañía suele hacerse cargo de hasta doce mensualidades", apunta Carlos Lluch, quien recuerda, no obstante, que el primer mes de impago se cubre con el mes de fianza solicitado al inquilino.

Pero además, muchos de estos seguros llevan asociados garantías complementarias al pago de la renta, incluso en algunos casos se adelantan los recibos impagados o, el robo del continente del inmueble que puedan ser causados por el arrendatario, aunque depende de la aseguradora. Algunos también cubren actos vandálicos. "Los seguros regulados son los únicos que poseen ventajas añadidas como cobertura por daños materiales en la vivienda y en el mobiliario, gastos de desahucio, reclamación de daños y perjuicios, actos vandálicos o defensa penal en caso necesario", apuntan desde OESA.

"Es bastante habitual que cuando el propietario recupera la vivienda se encuentre con puertas rotas a puñetazos, pintadas en las paredes, enchufes y sanitarios destrozados y un largo etcétera", señala Lluch. "También los hay que cubren ante incidencias o problemas que pueda tener el inquilino con la comunidad de propietarios. Por ejemplo, una avería que los vecinos se niegan a arreglar y el inquilino, como forma de protesta, deja de pagar el alquiler".

Por otro lado, añade este experto, "existen seguros que además de la renta cubren otros gastos que debe pagar el inquilino y que se han pactado en el contrato. Luz, agua, gas o la comunidad si así se pactó. Imagina que recuperas la vivienda y te encuentras con una deuda de 2.000 euros con la comunidad de vecinos. Para estos casos, hay seguros que también cubren estos gastos".

Muchos ofrecen también defensa jurídica al propietario ante posibles conflictos civiles o penales con el inquilino. Así por ejemplo, cubren todo el procedimiento legal de un desahucio: notificaciones, abogados, procuradores...

¿Hay que contratar algún producto más?

Rotundamente no. Hay que contratar estos seguros de forma independiente, nunca vinculados obligatoriamente a otras operaciones o productos. En su artículo 5 letra e, la Ley de Seguros y Reaseguros Privados prohíbe "imponer directa o indirectamente la celebración de un contrato de seguro". Es decir, debemos negarnos y estar en alerta ante cualquier compañía que, más allá del seguro de impago de rentas, pretenda 'colarnos' otro producto.

Además, se deben exigir seguros individualizados y diseñados bajo un asesoramiento a la medida de cada inquilino, señalan desde OESA. La diferencia entre los seguros regulados y los que no lo están es que con los seguros del alquiler, la entidad aseguradora o el mediador estudia y valora correctamente la capacidad de pago de cada inquilino individualmente. Por ello, el seguro de protección de alquileres es siempre diferente en cada caso, porque se diseña “a la medida” del riesgo personalizado.

¿Cuándo y cómo se activan?

"Obviamente, no hay que llamar a la compañía de seguros si el inquilino se ha retrasado un día en el pago del alquiler. Primero habrá que contactar con él para asegurarnos de cuál es la causa de dicho retraso. Pasado un tiempo prudencial si seguimos sin cobrar, entonces es cuando debemos ponernos en contacto con la aseguradora o con el mediador o corredor de seguros a través del cual contratamos el seguro. Éste se encargará de todos los trámites".

¿Realmente merecen la pena?

Tradicionalmente, los clientes institucionales como grandes gestoras y promotoras inmobiliarias y fondos de inversión, con gran número de viviendas en alquiler, han sido los grandes usuarios de estos seguros, pero en los últimos años, se ha producido un gran auge entre particulares que deciden alquilar una vivienda. Estos productos aportan importantes ventajas a los propietarios, ya que, puesto que la aseguradora asume un riesgo, analizan al milímetro al futuro inquilino. Lo que, sin duda, reduce las probabildiades de alquiler la vivienda a un futuro mal pagador.

"Es la aseguradora la que decide si acepta al inquilino o no. Suelen pedir al arrendador información sobre el futuro arrendatario como su DNI, si cuenta con avalistas, nóminas, modelos de contrato, si tiene gastos fijos y un largo etcétera... En definitiva, hacen un filtro muy exhaustivo del futuro inquilino", apunta Carlos Lluch para quien este tipo de seguros son totalmente necesarios.

"Tener un piso en alquiler equivale a tener un negocio. Voy a depender del ingreso de esas mensualidades y, lo lógico es que no queramos tener problemas de pago. La compañía de seguros me va a ayudar a filtrar mejor al inquilino y si hay problemas me va a proteger".

Pero estos seguros, indirectamente también benefician a los inquilinos, ya que se evitan los temidos avales bancarios o depósitos como requisitos para alquilar, dando acceso a una vivienda a la que no podrían optar de otra forma. "De hecho, en muchos casos, los propietarios han sustituido los avales bancarios porque el inquilino asuma el pago de este seguro", concluye Mercedes Roble.

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-02-02/seguros-alquiler-arrendamiento-oesa-arrendador-arrendatario-vivienda-contrato-de-alquiler_1323784/